La situation géographique et l’emplacement de votre terrain
C’est une règle d’or de l’immobilier : l’emplacement est primordial. Cela vaut bien évidemment pour votre terrain. Sa situation géographique déterminera tous vos futurs itinéraires. Pour un projet familial, pensez à la proximité des commerces, des loisirs et des écoles. Un terrain éloigné du centre-ville coûtera certes moins cher à l’achat, mais engendrera des frais et des contraintes liées aux nombreux déplacements nécessaires. Prenez également en compte l’ensoleillement, la vue et le calme pour assurer votre bien-être au quotidien. Enfin, intéressez-vous à l’évolution du marché de l’emploi et du coefficient d’impôt de la région.
L’emplacement de votre parcelle déterminera aussi l’éloignement (ou la proximité) des réseaux urbains et par conséquent le coût du raccordement (au tout-à-l’égout, à l’eau, au gaz, à l’électricité, au téléphone, à internet, etc.). Un terrain en lotissement sera raccordé aux réseaux urbains par le lotisseur. De manière générale, la présence de maisons à proximité est un facteur rassurant pour le coût d’éventuels travaux de viabilisation. En revanche, un terrain en diffus (isolé) risque fortement de vous demander plus d’investissement à ce niveau.
Retrouvez aussi toutes les étapes financières lors de l’achat d’un terrain ici.
Conseil n°1 : Privilégiez les entrepreneurs locaux car ils ont une meilleure connaissance de la région.
Le fait d’acheter dans un secteur déjà construit vous prémunit contre toute évolution rapide de votre voisinage, alors qu’un terrain entouré de parcelles non construites peut vous réserver des surprises. Néanmoins, si vous achetez dans un lotissement, le cahier des charges et le règlement du lotisseur peuvent ajouter des contraintes à votre projet : architecture imposée, couleur du bâtiment, clôtures en retrait par rapport à la limite séparative, etc.
Conseil n°2 : Demandez le certificat d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme (document gratuit) dont l’étude est indispensable avant l’achat de votre bien vous sera remis sur votre demande par la mairie de la commune où se trouve votre terrain. Il vous renseignera sur :
- sa situation (s’il se trouve dans une zone à risque),
- sa constructibilité,
- ses éventuelles servitudes publiques (projet d’expropriation, règle d’alignement, périmètre de rénovation, etc.),
- sa viabilité (route, eau, électricité, gaz, etc.),
- la liste des taxes et participations applicables,
- les règles d’urbanisme qui pourraient limiter l’utilisation du terrain.
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La réglementation foncière
Votre futur bien dépendra d’une commune et donc d’un règlement d’urbanisme, régi par un PLU (Plan Local d’Urbanisme) et d’un zonage qui établit les conditions de construction et d’aménagement du territoire. Le PLU peut :
- limiter la hauteur de votre maison,
- imposer une Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) maximale en fonction de la parcelle,
- imposer une distance minimale par rapport aux limites séparatives ou aux autres constructions,
- vous interdire un toit-terrasse, etc.
C’est également dans ce document que vous pourrez consulter le Coefficient d’Occupation du Sol (COS) applicable à votre parcelle (parfois consolidé dans un Plan d’Occupation des Sols). Il permet de calculer la surface maximale constructible sur votre terrain.
Conseil n°3 : Consultez le PLU, le POS et le PPRN de votre commune.
Enfin, le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN), généralement affiché en mairie, est également un document qu’il est indispensable de consulter avant votre achat. Il répertorie les zones dangereuses de la commune, notamment celles où peuvent se produire des inondations, des glissements de terrain ou des avalanches.
La qualité du sol et les caractéristiques du terrain
Autres critères de sélection essentiels : la nature du sol et les caractéristiques du terrain. Toute forme de pollution est à fortement redouter, si votre terrain abritait une usine ou une station service, soyez très méfiant. N’hésitez pas à vous renseigner notamment en consultant le Registre des Émissions Polluantes national afin de repérer d’éventuels sources de pollution.