La situation géographique et l’emplacement de votre terrain
C’est une règle d’or de l’immobilier : l’emplacement est primordial. Cela vaut bien évidemment pour votre terrain. Sa situation géographique déterminera tous vos futurs itinéraires. Pour un projet familial, pensez à la proximité des commerces, des loisirs et des écoles. Un terrain éloigné du centre-ville coûtera certes moins cher à l’achat, mais engendrera des frais et des contraintes liées aux nombreux déplacements nécessaires. Prenez également en compte l’ensoleillement, la vue et le calme pour assurer votre bien-être au quotidien. Enfin, intéressez-vous à l’évolution du marché de l’emploi et du coefficient d’impôt de la région.
L’emplacement de votre parcelle déterminera aussi l’éloignement (ou la proximité) des réseaux urbains et par conséquent le coût du raccordement (au tout-à-l’égout, à l’eau, au gaz, à l’électricité, au téléphone, à internet, etc.). Un terrain en lotissement sera raccordé aux réseaux urbains par le lotisseur. De manière générale, la présence de maisons à proximité est un facteur rassurant pour le coût d’éventuels travaux de viabilisation. En revanche, un terrain en diffus (isolé) risque fortement de vous demander plus d’investissement à ce niveau.
Retrouvez aussi toutes les étapes financières lors de l’achat d’un terrain ici.
Conseil n°1 : Privilégiez les entrepreneurs locaux car ils ont une meilleure connaissance de la région.
Le fait d’acheter dans un secteur déjà construit vous prémunit contre toute évolution rapide de votre voisinage, alors qu’un terrain entouré de parcelles non construites peut vous réserver des surprises. Néanmoins, si vous achetez dans un lotissement, le cahier des charges et le règlement du lotisseur peuvent ajouter des contraintes à votre projet : architecture imposée, couleur du bâtiment, clôtures en retrait par rapport à la limite séparative, etc.
Conseil n°2 : Demandez le certificat d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme (document gratuit) dont l’étude est indispensable avant l’achat de votre bien vous sera remis sur votre demande par la mairie de la commune où se trouve votre terrain. Il vous renseignera sur :
- sa situation (s’il se trouve dans une zone à risque),
- sa constructibilité,
- ses éventuelles servitudes publiques (projet d’expropriation, règle d’alignement, périmètre de rénovation, etc.),
- sa viabilité (route, eau, électricité, gaz, etc.),
- la liste des taxes et participations applicables,
- les règles d’urbanisme qui pourraient limiter l’utilisation du terrain.
Retrouvez toutes les démarches administratives lors de l’achat d’un terrain ici
La réglementation foncière
Votre futur bien dépendra d’une commune et donc d’un règlement d’urbanisme, régi par un PLU (Plan Local d’Urbanisme) et d’un zonage qui établit les conditions de construction et d’aménagement du territoire. Le PLU peut :
- limiter la hauteur de votre maison,
- imposer une Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) maximale en fonction de la parcelle,
- imposer une distance minimale par rapport aux limites séparatives ou aux autres constructions,
- vous interdire un toit-terrasse, etc.
C’est également dans ce document que vous pourrez consulter le Coefficient d’Occupation du Sol (COS) applicable à votre parcelle (parfois consolidé dans un Plan d’Occupation des Sols). Il permet de calculer la surface maximale constructible sur votre terrain.
Conseil n°3 : Consultez le PLU, le POS et le PPRN de votre commune.
Enfin, le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN), généralement affiché en mairie, est également un document qu’il est indispensable de consulter avant votre achat. Il répertorie les zones dangereuses de la commune, notamment celles où peuvent se produire des inondations, des glissements de terrain ou des avalanches.
La qualité du sol et les caractéristiques du terrain
Autres critères de sélection essentiels : la nature du sol et les caractéristiques du terrain. Toute forme de pollution est à fortement redouter, si votre terrain abritait une usine ou une station service, soyez très méfiant. N’hésitez pas à vous renseigner notamment en consultant le Registre des Émissions Polluantes national afin de repérer d’éventuels sources de pollution.
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Conseil n°4 : Renseignez-vous sur la qualité des sols
Un sol trop argileux, un terrain trop humide, la présence d’anciennes carrières ou un terrain en pente vous obligeront à construire des fondations adaptées (en pilotis par exemple). Ces surcoûts ne sont pas à négliger dans le budget global de votre projet. De même, la présence de roches vous imposera l’usage d’un brise-roche. Le site Infoterre propose une carte interactive qui permet de connaître certains risques naturels et industriels qui peuvent concerner votre secteur.
Soyez également très attentif aux risques d’inondation (notamment si vous souhaitez construire une cave ou un sous-sol) car ce type de menace augmentera considérablement votre prime d’assurance.
À noter que si vous achetez un terrain en lotissement, la nature du sous-sol fait partie des garanties apportées par le lotisseur, ce qui ne sera pas forcément le cas si vous achetez un terrain en diffus.
Le prix de votre terrain
Le prix de votre terrain constitue évidemment un critère essentiel. Souvent négociable, vous devez néanmoins vous baser sur des données fiables.
Conseil n°5 : Informez-vous sur les prix des terrains dans la région auprès des voisins et de la commune.
Le coût des viabilisations peuvent être compris dans le prix d’un terrain, mais ce n’est pas toujours le cas étant donné que certains raccordements peuvent être effectués par la commune. Il convient alors de bien s’informer au préalable pour savoir si ces coûts seront à répercuter (en partie ou en totalité) sur votre budget.
N’oubliez pas que plus vous achèterez votre terrain cher et moins il ne vous restera d’agent pour la construction de votre maison. Certain terrain sont vendus seul, alors que d’autre intègre un projet de construction. Il convient ainsi de bien comparer les prix et la qualité des prestations proposées avant de prendre votre décision. Assurez-vous également que le projet correspond à vos besoins réels (surface, style architectural, nombre de chambres, etc.). De la maison provençale et la maison contemporaine, Maisons Blanches vous propose plusieurs solutions sur-mesure pour différents types de maisons.
Conseil n°6 : Avant de vous engager, demander un devis de construction (avec un contrat CCMI, fixant le prix définitif).
Attention, comme nous l’avons vu plus haut, un sol de mauvaise qualité engendrera des coûts supplémentaires lors de la construction de votre maison. C’est en prenant en compte l’ensemble des critères développés ci-dessus que vous vous assurerez de ne pas regretter votre achat. Maintenant, que vous avez toutes les clés, il ne vous reste plus qu’à franchir le palier vers la réalisation de votre rêve !