Savez-vous que vous pouvez désormais changer l’assurance du prêt de votre maison ? Tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance emprunteur de votre prêt immobilier.
L’assurance emprunteur est un élément important à prendre en compte lorsqu’on étudie une offre de prêt immobilier. En effet, c’est une protection indispensable face aux aléas de la vie (décès, invalidité, perte d’autonomie…) dont le coût varie en fonction de plusieurs paramètres. Comment fonctionne l’assurance emprunteur et est ce qu’on peut s’en passer ?
ASSURANCE EMPRUNTEUR : COMMENT ÇA MARCHE ?
L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, mais elle est souvent imposée par les organismes financiers qui vous prêtent la somme nécessaires à la construction de votre maison. En effet, elle permet aux organismes de prêt de se protéger en cas de défaut de remboursement et aux emprunteurs de continuer à habiter le bien pour lequel ils ont emprunté.
C’est un contrat qui sécurise votre emprunt immobilier en cas de décès, accident, invalidité qui pourrait nuire à la capacité de remboursement de votre prêt.
Date de début du contrat d’assurance emprunteur :
Il est impératif de contracter cette assurance avant le déblocage des fonds, que vous réalisiez votre achat immobilier avec ou sans apport. En général, un devis vous est remis en même temps que la proposition de prêt immobilier. Il détaille toutes les garanties incluses, le tarif ainsi que le taux de couverture du ou des emprunteurs. En signant ce contrat d’assurance, vous êtes couverts à partir de la date indiquée sur celui-ci et commencez à payer un mois après cette date d’effet :
- Soit en une seule fois, groupé avec les mensualités de votre prêt immobilier : si vous avez contracté votre assurance emprunteur auprès de votre organisme de crédit,
- Soit en deux fois si vous avez choisi d’assurer votre prêt par un autre organisme que le prêteur.
Garanties de votre assurance de prêt immobilier :
Cette assurance porte aussi le nom d’assurance décès invalidité (ADI) car ce sont les principales garanties couvertes par ce type de contrat. Ces garanties sont exigées par les prêteurs et se divisent en plusieurs catégories :
- Décès,
- Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA),
- Invalidité permanente totale (IPT),
- Invalidité permanente partielle (IPP),
- Incapacité totale de travail (ITT).
Il existe également des garanties optionnelles qui peuvent être ajoutées à votre contrat d’assurance emprunteur comme la garantie perte d’emploi, qui vous protège en cas de licenciement.
A savoir : certaines assurances de prêt comportent des exclusions qui ne rentreront pas dans le cadre de ces garanties et ne seront donc pas remboursées. Soyez attentifs aux termes du contrat.
Taux de couverture de votre assurance emprunteur :
Il est conseillé de toujours assuré la totalité du capital emprunté, et donc de choisir un taux de couverture de 100%.
Si vous empruntez seul, la couverture à 100% du financement sera appliquée.
Dans le cas où vous empruntez à deux, le taux peut être réparti entre les co-emprunteurs de plusieurs façons :
- Si chacun est assuré à 50% pour assurer 100% de l’emprunt : en cas de décès ou d’invalidité, la part de l’emprunteur concerné est prise en charge et il ne reste à l’autre emprunteur que la moitié des mensualités à régler.
- Si chaque emprunteur est assuré à 100% : la totalité du prêt sera remboursée par l’assurance si l’un deux ne pouvait plus honorer sa part du remboursement pour cause de décès ou invalidité.
Deux types de remboursement : forfaitaire ou indemnitaire
Selon le contrat d’assurance de prêt que vous avez signé et selon la garantie concernée, il existe deux types de couvertures : le remboursement forfaitaire ou indemnitaire.
Le remboursement forfaitaire est le plus avantageux : il assure la continuité des mensualités sur la base de la couverture de l’emprunteur et selon les modalités prévues par le contrat. Ainsi, l’assurance couvre vos mensualités sans prendre en compte la perte effective de revenus ou le versement d’aides sociales.
Le remboursement indemnitaire est lui calculé sur vos revenus : la perte chiffrée de revenus et le versement éventuels de prestations sociales entrent en comptent dans le calcul du remboursement.
COMMENT CHOISIR SON ASSURANCE EMPRUNTEUR :
Si vous avez trouvé trouvé le meilleur prêt pour faire construire votre maison individuelle, assurez-vous également d’avoir bien choisi votre contrat d’assurance emprunteur. Pour cela, plusieurs critères entrent en compte :
- les garanties proposées et les exclusions pour chacune d’entre elles,
- le taux de couverture, pourcentage de prise en charge,
- le délai de carence et le délai de franchise,
- remboursement sur la base du capital initial ou capital restant dû : cotisations fixes ou dégressives,
- coût global de l’assurance de prêt.
LA DÉLÉGATION D’ASSURANCE EMPRUNTEUR :
Choisir d’assurer son prêt ailleurs que chez l’établissement prêteur :
Si dès la signature de votre prêt immobilier vous souhaitez assurer votre prêt chez un assureur distinct de votre organisme de prêt, c’est possible ! Vous n’êtes en effet pas obligé de choisir l’assurance d’emprunt proposée par le prêteur. Les garanties proposées devront être équivalentes à celles décrites dans le devis de l’organisme de crédit.
Changer d’assurance emprunteur :
Dans le cas ou vous voudriez changer d’assurance pour votre prêt immobilier, c’est là aussi possible grâce à la loi Hamon et la loi Bourquin :
- Lors de la première année de votre contrat d’assurance emprunteur, avec toujours pour condition l’équivalence des garanties entre les deux contrats.
- A chaque anniversaire de votre contrat d’assurance de prêt, vous aurez la possibilité de la résilier pour bénéficier de meilleurs tarifs auprès d’un autre établissement.
Quelque soit le type de prêt immobilier que vous avez choisi, il est fort probable que vous deviez souscrire une assurance emprunteur pour celui-ci. Pour bien choisir votre assurance de prêt immobilier, ne négligez aucun détail du devis et du contrat de l’assurance emprunteur et n’hésitez pas à comparer plusieurs offres !
LES DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION POUR L’ACHAT D’UNE MAISON NEUVE EN 2020
Pour rappel, la loi Pinel est venue succéder au dispositif Duflot en 2014 et est reconduite jusqu’au 31 décembre 2021. Le système Pinel propose de multiples avantages simples à appliquer, mais efficaces en termes de défiscalisation. En effet, pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif dans le neuf, cette loi permet de réduire les impôts à payer.
Cet abattement fiscal grâce à la loi
Pinel 2020 est quand même valable sous quelques conditions :
- Le propriétaire, en tant qu’investisseur en immobilier locatif doit acheter un logement neuf. Ce dernier devra être mis en location durant 6, 9 ou 12 ans.
- L’habitation neuve doit être située dans les zones tendues (zone A, A bis ou B1), où la demande est plus élevée que les offres disponibles sur le marché.
- L’habitation neuve doit impérativement être mise en location 12 mois après la fin des travaux, et surtout, être conforme aux nouvelles règlementations énergétiques en vigueur.
- Les locataires devront également présenter un plafond de ressource selon leur situation professionnelle et la composition du foyer.
- Le loyer doit être fixé en fonction du barème 2020 des loyers Pinel selon la zone (A : 12.50€/m², B 1 : 10.07€/m², B2 & C : 8.75€/m², A bis : 16.83€/m²).
Il est alors important de bien maîtriser toutes les conditions imposées par le dispositif Loi Pinel si vous souhaitez donc bénéficier des avantages fiscaux du système Pinel :
- Réduction des impôts sur revenu à hauteur de 12 à 21% (avec un plafond de 63 000€).
- Mieux anticiper votre retraite.
- Créer votre patrimoine immobilier dans les meilleures conditions.
Possibilité de louer à un ascendant ou descendant.