Variable, fixe, amortissable ou i fine, Quel prêt immobilier choisir ?

En immobilier, le prêt constitue une étape déterminante dans l’élaboration de votre achat. Pourtant, même si internet regorge d’informations sur le sujet, il est souvent très difficile pour les futurs acquéreurs d’y voir clair. Quelles sont les différents types de prêts immobiliers ? Comment fonctionnent-ils ? Faut-il préférer un taux variable ou un taux fixe ? Pourquoi choisir un taux amortissable ? Qu’est-ce qu’un taux in fine ? Ces questions peuvent émerger au moment de choisir votre emprunt pour financer votre achat immobilier. Afin de vous faciliter la tâche et vous éviter les mauvaises surprises, voici quelques éclaircissements :

Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe (ou constant) est un crédit pour l’achat d’un bien immobilier dont le taux d’intérêt reste en général identique pendant toute la durée de remboursement. Fixé lors de la signature du contrat de prêt, ce taux ne variera pas, sauf si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation.

Les taux d’intérêt des prêts fixes sont indexés sur l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) TEC 10 ans. Cet indice de référence des taux bancaires reste extrêmement bas et n’évolue quasiment pas depuis quelques années, restant en dessous des 2,5 % depuis 2014. Aujourd’hui, son taux fluctue environ entre 0,6 et 1 %, selon l’AFT (Agence France Trésor).

Les variantes du prêt à taux fixe

• Le prêt à taux fixe à échéances constantes : les mensualités de remboursement sont les mêmes durant toute la durée de l’emprunt.
• Le prêt à taux fixe à échéances progressives : les mensualités augmentent chaque année, selon un rythme fixé par le contrat de prêt.
• Le prêt à taux fixe modulable : les mensualités peuvent diminuer ou augmenter en fonction de vos rentrées d’argent, impactant ainsi la durée d’emprunt. Ces modulations sont strictement réglementées.

Les avantages du prêt à taux fixe

• Vous connaissez dès le départ toutes vos modalités de remboursement de votre prêt (mensualités, coût total du crédit).
• Vous remboursez chaque mois le même montant (sauf si vous choisissez un taux fixe progressif ou modulable).
• Quelle que soit l’évolution du marché de l’immobilier, votre taux et votre durée d’emprunt ne varient pas (sauf si vous choisissez un prêt modulable).
• Vous pouvez effectuer un remboursement anticipé (mais attention aux pénalités).

Les inconvénients du prêt à taux fixe

• Vous ne pourrez pas profiter d’éventuelles baisses de taux.
• Les banques appliquent en général des taux d’intérêt plus élevés pour les prêts à taux fixe que pour les emprunts à taux variables : en général comptez une différence de 1,5 à 2 points avec les taux variables sans cap et de 1 point avec les taux variables capés.

En cas de remboursement anticipé, les pénalités atteignent fréquemment 2 à 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Pour quelles raisons choisir un prêt à taux fixe ?

Les prêts à taux fixe sont à privilégier si vous empruntez sur une longue durée (plus de 15 ans) car ils vous protégeront des risques d’évolution du marché de l’immobilier sur le moyen-long terme.

À noter également que le prêt à taux fixe à échéances progressives est un bon moyen de réduire vos mensualités pendant les premières années de remboursement et de les augmenter ensuite pour profiter d’une hausse de vos revenus.

Le prêt à taux variable

À l’inverse, le taux d’intérêt des prêts à taux variables évolue en fonction d’un indice de référence déterminé dans le contrat de souscription de votre crédit. Il est donc impossible de connaître à l’avance le coût total de l’emprunt (somme des intérêts). Par ailleurs, les mensualités comme la durée du crédit peuvent être soit fixe, soit variable.

L’indice de référence des prêts à taux variables est en général l’Euribor, qui correspond au prix auquel 25/40 des banques européennes se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire. Mais certains établissements de crédit préfèrent en utiliser d’autres plus “exotiques”, comme une monnaie étrangère par exemple.

En 2017, l’ensemble des indicateurs Euribor (1 semaine, 2 semaines, 1 mois, 2 mois, 3 mois, 6 mois, 9 mois et 12 mois) sont passés en dessous de 0 %, comme vous pouvez le voir avec le tableau ci-dessous (pour connaître les dernières valeurs mises à jour, cliquez ici).

(Source image : http://fr.euribor-rates.eu/taux-euribor-par-annee.asp)

Pour établir leurs taux d’intérêt, les banques appliquent cet indice en y ajoutant une marge de 1 à 3 % selon votre situation personnelle. Plus vous serez en mesure d’offrir des garanties (revenus récurrents, bonne capacité d’épargne, emploi stable, qualité de votre achat immobilier, etc.) plus la marge commerciale de la banque sera faible et meilleur sera le taux proposé.

Les variantes du prêt à taux variable

• Le prêt à taux variable capé (ou avec couverture) : le taux d’intérêt ne peut varier que dans les limites prévues contractuellement. Il peut par exemple être encadré par un plafond établis à +1 % ou +2 %. Ainsi si les indices s’envolent, vos mensualités ne subiront jamais une hausse supérieure à 1 ou 2 %.
• Le prêt à taux variable non capé (ou pur) : le taux d’intérêt varie en fonction de l’indice de référence, sans qu’aucun plafond ne soit déterminé. Ce taux est souvent le plus intéressant du marché, mais il comporte également une grande part de risque pour les emprunteurs.

Les avantages du prêt à taux variable

• Vous pouvez profiter de la baisse des taux qui se répercutent sur vos mensualités.
• Le taux de départ est plus faible que pour un prêt à taux fixe.
• Vous pouvez rembourser votre emprunt par anticipation sans payer de pénalité, par exemple lorsque les taux d’intérêt augmentent (voir les conditions de votre établissement).
• Il est en général possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux (cette clause devra figurer dans votre contrat de prêt).
• L’évolution du taux d’intérêt peut être encadré avec un plafond à la hausse en cas de souscription à un prêt à taux variable capé.

Les inconvénients du prêt à taux variable

• Vous êtes exposé à une hausse des taux et à une augmentation de vos mensualités.

Pour quelles raisons choisir un prêt à taux variable ?

Choisir un prêt à taux variable est un choix spéculatif. Les avantages de ce type d’emprunt n’ont véritablement d’intérêt que si les deux conditions suivantes sont réunies :

• un écart conséquent entre l’indice de référence du taux variable et celui du taux fixe,
• et des taux fixes en haut de cycle, c’est-à-dire élevés.

Dans ce contexte, on peut espérer une baisse des taux. C’est ce qui s’est produit au début des années 2000 lorsque les taux fixes oscillaient entre 5 et 6 %. Les taux variables se négociaient alors un point de moins et l’on prédisait encore une baisse des taux.

Mais, l’emprunt à taux variable peut également présenter un intérêt en période de taux fixes bas. C’est le cas pour les opérations à court terme (moins de 7-8 ans) avec un bon taux de départ restant fixe les 2 ou 3 premières années. Cette situation pourrait parfaitement vous convenir si vous n’avez pas besoin d’emprunter sur une longue durée ou si vous souhaitez revendre votre bien rapidement.

Le prêt à taux mixte

Le prêt à taux mixte ou hybride est un emprunt immobilier qui combine à la fois une partie à taux fixe et une partie à taux variable (généralement capé), successivement sur deux périodes de remboursements différentes.

Pour la première partie à taux fixe, ce type d’emprunt vous permettra de bénéficier de taux inférieurs à ceux du marché, car la durée du prêt est raccourcie. Ensuite, vous continuerez à rembourser votre crédit dans la seconde partie de votre emprunt avec un taux variable indexé à l’Euribor, un indice (sauf événements exceptionnels) plus bas que les taux d’emprunts à taux fixe (OAT TEC 10).

Les avantages du prêt à taux mixte

• Durant la première partie, vous bénéficiez de la stabilité d’un taux fixe qui plus est, inférieur au taux du marché.
• Durant la seconde partie, vous profiterez de la modularité d’un taux variable (qui peut être capé) et n’aurez normalement pas de pénalités de remboursement anticipé si vous acceptez une variation de plus de 1 %.

Les inconvénients du prêt à taux mixte

• Durant la première partie, plus votre période de remboursement sera longue et plus votre taux fixe sera élevé.
• Durant la seconde partie, le taux variable est susceptible de varier à la hausse entraînant ainsi une augmentation de vos mensualités.

 Pour quelles raisons choisir un prêt à taux mixte ?

Vous pouvez choisir un prêt à taux mixte si vous hésitez entre un taux fixe et un taux variable. Cependant, ce type de prêt est plus facilement accordé aux primo-accédants qui sollicitent un emprunt immobilier d’une durée moyenne (entre 7 et 10 ans). En effet, ils profiteront d’un taux bas et ne subiront pas l’éventuelle hausse de l’indice de référence s’ils vendent leur bien à l’issue de leur emprunt ou peu de temps après.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est un emprunt dont le capital est “amorti” dans le temps. Il s’agit de la forme de crédit immobilier la plus répandue, il peut être à taux fixe, variable ou mixte. Son principe repose sur le calcul des intérêts en fonction du capital restant dû à l’issue de chaque échéance. À chaque annuité (trimestrialité ou mensualité), la part du capital amorti augmente tandis que la part d’intérêt diminue.

Exemple d’un tableau de prêt amortissable pour un emprunt de 100 000 € sur 7 ans à un taux fixe de 1,3 %.

Si votre prêt est sur une longue durée, vous pourrez payer plus d’intérêt que de capital les premières années, surtout si votre taux est élevé.

Les avantages du prêt amortissable

• Le remboursement de votre capital sera étalé dans le temps.
• Vos intérêts peuvent être déductibles de vos revenus fonciers.
• Vous n’aurez normalement pas à souscrire une assurance-vie au profit du prêteur.
• Votre crédit vous reviendra moins cher qu’un prêt in fine car les intérêts et leurs taux seront plus bas.

Les inconvénients du prêt amortissable

• Plus votre crédit est long, plus son coût global sera élevé (augmentation des intérêts).
• Les échéances sont plus élevées car elles comprennent une part du capital en plus des intérêts.
• Dans certains cas, le pourcentage de capital remboursé est faible, ce qui amoindrit l’avantage dû à l’amortissement.

Pour quelles raisons choisir un prêt amortissable ?

Le prêt amortissable est plutôt recommandé aux particuliers aux revenus moyens qui désirent faire un achat immobilier pour y vivre. Cependant, plus votre prêt est court, plus vous rembourserez rapidement du capital et plus vous vous donnez la possibilité de revendre votre bien à moyen terme.

Le prêt in fine

Contrairement à l’emprunt amortissable, les intérêts du prêt in fine sont calculés non pas en fonction du capital restant dû de chaque échéance, mais selon le capital emprunté. De plus, le capital devra être remboursé en une seule fois, à la fin du crédit, autrement vous ne paierez que les intérêts à chaque échéance.

Exemple d’un tableau de prêt in fine pour un emprunt de 100 000 € sur 10 ans à un taux fixe de 1,3 %.

Dès la demande de prêt, vous devez verser un capital sur un plan de placement choisi par l’établissement de crédit qui vous prête la somme. Si à terme le rendement est suffisant pour faire grossir la somme jusqu’au remboursement, elle permettra d’assurer ce dernier. Sinon, vous devez verser une certaine somme à chaque échéance.

Les avantages du prêt in fine

• Les échéances sont moins élevées car elles ne prennent en compte que les intérêts, hormis la dernière.

Les inconvénients du prêt in fine

• Le crédit in fine vous reviendra plus cher qu’un crédit amortissable car les intérêts et leurs taux seront plus élevés.
• Ce type de crédit s’accompagne souvent d’une garantie au profit du prêteur, généralement sous la forme d’une assurance-vie ou d’un plan de placement.

Pour quelles raisons choisir un prêt in fine ?

Le prêt in fine est plus approprié aux personnes à hauts revenus qui souhaitent acheter un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif. Ainsi, le plan de financement veille à ce que le loyer perçu couvre l’effort d’épargne consenti et les mensualités.

Ce type de prêt coûte cher car les intérêts sont importants. Mais pour ceux qui ont déjà une base de revenus locatifs imposables, ces lourds intérêts n’augmenteront que très peu, voir diminueront même, le coût de votre emprunt si aucun loyer n’est perçu. De plus, pendant toute la durée du prêt, la valeur acquise du bien immobilier est nulle : cet investissement n’entrera donc pas dans le calcule de l’ISF qu’au moment du versement du capital.

Enfin, notons que le prêt in fine est la forme d’emprunt la plus accessible aux non-résidents fiscaux qui souhaitent faire un achat immobilier en France. Tous investisseurs en mesure de déposer un apport suffisant pour couvrir le capital à la fin du prêt est quasiment certain de pouvoir obtenir ce type de crédit.

Souscrire à une assurance de prêt immobilier, est-ce obligatoire ?

Devez-vous souscrire à une assurance emprunteur ? En réalité, cette assurance n’est pas obligatoire en soi, mais la grande majorité des banques l’exige pour vous accorder un prêt immobilier. En effet, l’assurance de prêt immobilier garantit le remboursement du crédit immobilier en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’emprunteur à rembourser. Elle offre donc une sécurité supplémentaire pour la banque qui s’assure ainsi que le prêt sera remboursé en toutes circonstances.

Cependant, depuis la loi Lagarde de 2010, les emprunteurs sont libres de choisir une assurance de prêt immobilier autre que celle proposée par la banque prêteuse. La souscription auprès d’autres compagnies d’assurance est possible pour trouver une bien meilleure offre en termes de garanties et de tarifs. Votre banque demandera toutefois à ce que les garanties soient équivalentes à celles qu’elle a proposées. Le taux annuel de l’assurance entre en compte dans le calcul Taux Effectif Global (TEG) du prêt, mais il varie entre 0,10 % à 1,20 % selon le profil, les risques et la formule choisie. Le coût médian d’une assurance prêt immobilier équivaut à 25 à 33 % du coût total du crédit. Certes, souscrire une assurance de prêt immobilier engendre des coûts supplémentaires (montant emprunté x taux d’assurance de prêt ÷ 12 mois) qui s’ajoutent aux mensualités. Mais il est fortement conseillé de le faire pour garantir le remboursement du prêt en cas de difficultés financières.