SCPI à crédit, avantages et mode d’emploi

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier, ce petit article se réjouit de vous éclairer sur les actions SCPI, également appelées « pierre papier » dans le jargon des financiers. Il s’agit donc d’un article annexe à l’activité habituelle de Maisons Blanches, constructeur de maison Var

L’acronyme « SCPI » désigne tout à la fois les « Sociétés Civiles de Placement Immobilier » et les actions dans lesquelles lesdites sociétés vous proposent d’investir. Poussons la porte pour en savoir un peu plus …

SCPI, un environnement crédit sécurisé.

Avant de mettre un premier petit sou dans un système d’épargne, quel qu’il soit, sauf à parler de la tirelire colorée de vos enfants, il est essentiel de cerner les acteurs du système et d’en comprendre le mécanisme.

Dès l’entame, à une lettre près, il est important de distinguer les SCI (Société Civile Immobilière) des sociétés SCPI dont nous parlons ici.

Si les premières fleurissent avec une certaine aisance entre des balises nettement moins contraignantes, l’investisseur en SCPI peut dormir sur ses deux oreilles : les SCPI dont nous parlons ici ont clairement pignon sur rue.

Toutes relèvent d’un processus de création exigeant, assorti de fortes garanties financières ; elles émanent donc globalement des grands groupes financiers, en association avec des courtiers et des experts de l’immobilier.

Votre investissement SCPI sera donc dans des mains sérieuses et averties, mais comment ça marche ?

SCPI, un produit financier intéressant.

Que font les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ?

Comme dans un jeu télé trop facile, la réponse est bien lisible dans l’énoncé : elles investissent dans la brique, au sens le plus large du terme. Appartements, propriétés de prestige, domaines, zones commerciales, etc …

En gros, les SCPI s’intéressent à tous les biens susceptibles de leur rapporter un « loyer », car ce retour récurrent et régulier, assuré sur le long terme, est la clé de voûte de leur système.

Et donc, l’argent que vous investirez, vous, dans des actions SCPI, vous reviendra très logiquement sous la forme de loyers perçus, au prorata de votre engagement.

Les plupart des SCPI injectent leurs capitaux dans des projets et des biens très variés, localisés à différents endroits, parfois à l’étranger. Le mot-clé, c’est la diversification. Leur enjeu majeur, c’est le panachage. Mémé le disait toujours sous l’œil goguenard de Pépé : ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.

Au bout du compte, cette sagesse profite évidemment aux épargnants qui décideraient, comme vous, d’investir dans les actions des SCPI.

Pour prendre une image très parlante, imaginons un investissement de 100.000 euros. Celui qui mise 100% de cette somme sur 1 seul appartement ne percevra que le loyer de ce seul locataire, avec tous les risques inhérents. Si, au contraire, l’investissement se fait via une SCPI, le montant investi sera ventilé d’office sur un minimum de 10 locataires.  Les risques en cas de défaillance seront donc infiniment réduits.

Demandez un crédit SCPI.

L’exemple ci-dessus voulait surtout illustrer la ventilation des risques, car le montant cité est loin d’être nécessaire pour commencer une épargne SCPI.  Sachez qu’on trouve des actions SCPI en-dessous de 500 euros et que vous pouvez donc entrer dans ce type d’épargne patrimoniale sans vider tous vos tiroirs.

Vous pouvez investir en SCPI avec de l’argent dont vous disposez ou demander un crédit SCPI ! C’est un crédit assez similaire au crédit hypothécaire classique, comme quand on souhaite investir dans le neuf. Son taux d’emprunt est très légèrement supérieur, mais le processus d’obtention est bien plus simple. Théoriquement, votre banquier doit être en mesure de vous donner un accord de principe en très peu de temps et l’argent peut arriver très vite sur votre compte.

À partir de là, au mois le mois, vous aurez à payer un montant « Z », à savoir la mensualité convenue pour rembourser le prêt.  Mais à partir de là, aussi, vous toucherez tous les mois un montant « X », correspondant à la perception de vos loyers SCPI.

Dans une formule « X + Y = Z », l’élément « Y » sera dès lors le complément à mettre pour rester à jour. Votre effort d’épargne sera donc lié au rendement de votre portefeuille SCPI.

Rendement des SCPI et déduction fiscale.

À l’inverse d’un prêt personnel (voir notre dossier pour trouver un prêt immobilier pour votre maison), non dédié à un investissement précis, le crédit SCPI est considéré comme un crédit immobilier. À ce titre, tous les intérêts de votre emprunt seront parfaitement déductibles de votre revenu foncier. C’est l’avantage-clé de votre investissement.

Si le taux de votre crédit SCPI doit évidemment être considéré, ne négligez surtout pas l’autre volet, à savoir son rendement. En 2017, le rendement moyen des SCPI était de l’ordre de + 4.5%, ceci sans parler de l’augmentation de la valeur patrimoniale des biens, quand ceux-ci ont été sélectionnés avec soin et perspicacité. Si on intègre cette valeur, la plus-value dépassait les 6% il y a 2 ans.

Conclusion

Pour une étude plus approfondie, il s’agira de se pencher sur les différentes sous-catégories de SCPI : les SCPI fiscales (Robien, Scellier, SCPI Pinel), les SCPI de rendement (essentiellement ciblées sur l’immobilier professionnel, garantes d’un rendement pérenne) et les SCPI de plus-value (patrimoine avec des loyers plus modestes, mais d’autres opportunités).

À ce stade, notre but était de lever un premier coin du voile, histoire d’expliquer les tenants et les aboutissants de l’épargne SCPI.  Si l’idée vous séduit, la prochaine étape sera de rencontrer un conseil en gestion et en investissement pour mettre les choses en place, diversifier votre patrimoine et percevoir un revenu locatif.