Vendre un terrain en division : quelles sont vos obligations ?

Vous possédez un terrain et souhaitez en vendre une partie ? La division parcellaire est une opération de plus en plus répandue mais très encadrée. Tout ce qu’il faut savoir pour la division de votre terrain.

Que vous possédiez un terrain à construire ou une maison individuelle déjà bâtie, vous avez peut-être envie de revendre une partie de votre terrain pour réduire les dépenses liées à sa taille et vous assurer une rentrée d’argent non négligeable pour l’avenir. Mais une division parcellaire ne se fait pas à la légère : il y a des règles bien précises à respecter et on peut se perdre dans les formalités à accomplir pour vendre son terrain divisé en conformité avec la législation en vigueur. Pour vous aider à vous y retrouver, on fait le point sur la vente d’un terrain divisé.

Faisabilité du projet :

Assurez-vous avant tout que votre terrain est divisible : vous devez penser le découpage en fonction de paramètres comme l’exposition, le vis-à-vis, la distance avec un maison déjà construite… mais aussi faire réaliser une étude de faisabilité avant d’entreprendre toute démarche ou travaux de division.

Etude de faisabilité :

La parcelle divisée doit mesurer au moins 300m². Elle doit être aussi constructible, ce qui se vérifie en mairie en consultant le Plan Local d’Urbanisme ou le Plan d’Occupation des sols selon votre commune. De plus, les consulter vous renseignera sur les règles à respecter pour la division de votre parcelle : distances, alignements, emprise au sol… Veillez à bien vous renseigner sur les obligations en vigueur dans votre secteur.

Dans le cas où votre terrain se situe déjà en lotissement, attention au règlement de celui-ci qui peut ajouter des contraintes supplémentaires à votre projet.

Ces vérifications administratives sont comprises dans l’étude de faisabilité réalisée par un géomètre, un diagnostic très complet à réaliser avant la division de votre terrain. Il comprend :

• Une étude technique : analyse du terrain et mesures,
• Une étude juridique : prise en compte des différentes réglementations (PLU, POS, Règlement de lotissement et copropriété…)

Le professionnel pourra ensuite vous aiguiller sur l’emplacement et la délimitation idéaux de votre parcelle, ainsi que les contraintes architecturales à prévoir pour la future construction. En réalisant une étude de faisabilité, vous êtes certain de respecter les règles complexes qui s’appliquent à la division parcellaire !

Autres éléments à prendre en compte :

Il est évident qu’une bonne exposition, un vis à vis réduit, un accès facile à la route sont des critères qui permettront à votre parcelle de se vendre plus rapidement. Pensez aussi à l’inclinaison du terrain, et tous les aspects qui peuvent nécessiter des travaux supplémentaires (et donc des frais) pour l’acheteur.

Démarches et obligations avant division :

Une division parcellaire équivaut à une création de lotissement avec des obligations spécifiques à respecter avant et après la vente de la parcelle concernée.

Bornage du terrain à diviser :

Là encore, il faudra faire appel à un géomètre. En effet, la loi impose de confier le bornage à un géomètre expert, seul professionnel habilité à réaliser cette opération indispensable pour diviser votre terrain.

Le bornage doit obligatoirement être réalisé en présence de toutes les personnes concernées par la division : ainsi, vos voisins devront constater l’emplacement du bornage sur la limite avec leur propriété. Si ils contestent le bornage, il faudra réaliser un bornage judiciaire auprès du tribunal d’instance.

Le coût d’une opération de bornage dépend de votre localisation mais avoisine généralement les 2000€ : c’est un budget à prendre en considération quand on envisage de vendre une partie de son terrain.

Déclaration au cadastre :

A l’issue du bornage, le géomètre vous remet un document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC) pour la création d’un procès verbal de bornage et la mise à jour du cadastre . Ce document est indispensable pour la rédaction notariale de l’acte de vente de la parcelle ainsi créée.

Demande d’autorisation de diviser :

La division de votre terrain entraine la création d’un lotissement : vous devez donc demander une autorisation de diviser. Il peut s’agir soit d’une déclaration préalable, soit d’un permis d’aménager.

Passé le délai indiqué, si vous n’avez pas reçu de notification de refus ou de modification des services concernés, c’est que votre projet est accepté : vous devez dès lors afficher l’autorisation de division en évidence sur votre terrain.

Vente d’un terrain en division : à qui s’adresser ?

La division parcellaire est un processus complexe qui requiert l’intervention de professionnels et doit obligatoirement se conformer à des règles strictes : c’est pourquoi nous vous conseillons de faire appel à des professionnels aptes à vous guider et à prendre en charge toutes les formalités administratives à votre place. Que vous choisissiez de vendre votre terrain à un promoteur ou de contacter directement un constructeur de maison individuelle pour proposer la vente de votre terrain, vous serez épaulé à chaque étape et aborderez cette opération plus sereinement.

Une fois votre terrain divisé, c’est-a-dire après signature de l’acte de vente notarié, gardez à l’esprit que, comme pour toute construction, des conditions s’appliquent telles que la clause suspensive d’obtention de crédit ou à l’obtention de permis de construire.

De nombreuses sociétés, promoteurs et constructeurs proposent des solutions complètes tout au long du processus de division parcellaire, de l’étude de faisabilité jusqu’à la vente de votre terrain : n’hésitez pas à vous renseigner et à nous contacter pour plus d’informations !

L’importance des relevés 3D dans une division parcellaire

Avant de procéder à la division d’un terrain, le géomètre expert doit réaliser plusieurs démarches. Mis à part l’assistance et l’accompagnement de ces clients dans toutes les démarches administratives, il doit aussi :

Vous l’aurez compris, ces différentes étapes ne peuvent pas se faire sans une prise de mesure réalisée au préalable sur le terrain. Ces mesures doivent absolument être correctes, peu importe les contraintes rencontrées. Pour plus de précision, les relevés 3D sont donc devenus indispensables, surtout ces dernières années durant lesquelles la technologie n’a cessé d’évoluer.

Aujourd’hui, il existe différents types de matériel de relevé 3D, mais le plus courant est le scanner 3D. Le scanner 3D va être utile pour compléter les données recueillies avec les outils habituels du type GPS ou théodolite. Il s’agit d’un scanner terrestre que l’on utilise pour réaliser différents relevés par lasergrammétrie.

Le scanner 3D fonctionne par le biais d’un faisceau laser qui va mesurer un espace verticalement et horizontalement. Il est capable de prendre en compte différentes mesures en un temps record, et avec une marge d’erreur minime. Cela lui permettra de fournir des données brutes appelées aussi nuage de points 3D.

Les vrais avantages de l’utilisation d’un scanner 3D sont :

Ce type de matériel est destiné véritablement à faciliter le quotidien des professionnels. Pour compléter les données lors d’une division parcellaire, des logiciels pros peuvent également être utilisés. Ils permettent de traiter rapidement les données 3D, sortir des mesures précises, etc. Ils peuvent être utilisés en complément des logiciels habituels utilisés par les géomètres topographes (plateforme AutoCAD, PowerDraft, MicroStation, etc.).

À l’issue de toutes ces étapes obligatoires, le géomètre sera en mesure de dresser un document cadastral précis, qui est indispensable pour un projet de construction de maison ou de vente de terrain.