Quelles conditions pour investir dans une maison neuve avec le statut LMNP ?

25 % des Français ont déjà réalisé des investissements locatifs, 20 % envisageraient de le faire prochainement selon les statistiques. Cela démontre bien l’intérêt constant des Français pour l’investissement immobilier pour se constituer un patrimoine sur le long terme.

Si vous construisez un logement neuf, il vous est possible de le louer sous le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Celui-ci vous est associé à une fiscalité attractive. Mais quelles sont les conditions nécessaires pour bénéficier pleinement de ce statut ? Cet article explique en détail les conditions préalables, financières, juridiques et fiscales à respecter pour un investissement réussi sous le statut LMNP.

Le régime LMNP

Avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, vous en tant que propriétaire pouvez louer votre bien meublé et générer des revenus locatifs au titre de « bénéfices industriels et commerciaux » et non de revenus fonciers. Ces derniers sont soumis à un régime fiscal bien plus avantageux.

Dès lors que le propriétaire et le logement respectent toutes les conditions pour se lancer en LMNP, ils y sont éligibles. Le statut concerne donc les particuliers qui ne tirent pas plus de 23 000 € par an de revenus locatifs ou dont les recettes locatives ne représentent pas plus de 50 % de leurs revenus globaux. Grâce au régime LMNP, certaines charges se déduisent même des revenus locatifs, notamment celles liées aux meubles et équipements présents dans la maison louée.

Les conditions pré requises

Des critères précis sont exigés du bailleur et du bien en location. Vous devez anticiper l’ensemble de ces facteurs pour acquérir ce statut.

Le profil de l’investisseur

Pour obtenir le statut LMNP, il faut tout d’abord que l’investisseur soit domicilié fiscalement en France. Ensuite, il ne doit pas exercer une activité de location meublée professionnelle, c’est-à-dire que les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de 50 % de ses revenus globaux. Enfin, il est recommandé de posséder une épargne suffisante pour faire face aux imprévus comme les périodes de vacance locative.

Les critères du bien immobilier

La maison neuve doit être équipée et meublée de manière adéquate pour être habitable immédiatement. Les pièces comprendront obligatoirement les meubles et les équipements :

  • Une chambre avec literie, rideaux ou volets occultant et rangements
  • Une cuisine équipée de plaque de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, ustensiles vaisselle, rangements, tables, chaises
  • Une salle de bain avec sèche-cheveux, matériels de repassage, lave-linge, étendoir à linge
  • Un salon ou séjour avec canapé, table basse, rangement et éclairage suffisant
  • Équipements d’entretien ménagers : balai, aspirateur, etc.

Ceci afin d’offrir un cadre de vie confortable au locataire et respecter les normes légales. De plus, la localisation du bien est cruciale car une maison située dans une zone dynamique aura un meilleur potentiel locatif.

Les conditions financières

Investir dans une maison neuve sous statut LMNP nécessite un budget conséquent. C’est une condition inhérente à la réalisation d’un tel projet.

Le budget et les financements possibles

Avoir une idée claire du montant à investir et des solutions de financement disponibles vous sera utile. Vous pouvez avoir recours à différents prêts immobiliers tels que le prêt amortissable, le crédit in fine ou encore le prêt relais. Une simulation financière avec les outils en ligne, ou mieux encore avec l’assistance d’un expert en immobilier vous aidera à déterminer votre capacité d’emprunt ainsi que le coût total de l’opération. Un expert saura aussi mieux vous conseiller.

La rentabilité locative

La rentabilité locative est un facteur déterminant pour assurer le succès de votre investissement immobilier. Différenciez bien rendement brut et net. Le rendement brut se calcule en divisant les loyers annuels par le coût total de l’investissement et en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage. Par exemple, si vous achetez une maison à 200 000 € et que vous percevez 10 000 € de loyers par an, le rendement brut sera de 5 %. Le rendement net est plus précis puisque vous devez déduire toutes les charges (taxes, entretien, gestion locative) de vos revenus locatifs avant de procéder au calcul.

Les conditions juridiques et fiscales

Quelles sont, ensuite, les procédures pour prétendre au statut de loueur non meublé professionnel ? Les démarches administratives sont désormais plus simples.

Les réglementations de la LMNP

Le bien doit être déclaré comme logement meublé auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) ou directement en ligne sur le site de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI). Un bail spécifique pour une location en meublé, généralement d’un an renouvelable, est à rédiger. Tous ces éléments permettent de sécuriser juridiquement votre investissement tout en optimisant la gestion des revenus locatifs.

La fiscalité

Le régime fiscal associé au LMNP offre divers avantages. Sous ce statut, vous avez notamment accès au régime micro-BIC qui permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs déclarés. Si vous optez pour le régime réel simplifié, les charges réelles peuvent être déduites, y compris l’amortissement du mobilier et de l’immobilier. Vous choisissez donc le Micro-BIC (revenus de moins de 77 000 €) afin de bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % et le régime réel simplifié (revenus de plus de 77 000 €) pour réduire encore plus votre impôt sur le revenu, mais à condition tenir une comptabilité par un expert comptable. N’oubliez pas de déclarer vos revenus à temps sur le site impot.gouv en remplissant le formulaire 2042 C PRO.

La gestion du bien

Les investisseurs souhaitant optimiser leur rentabilité nette après impôts auront à étudier les avantages et inconvénients du LMNP. Mais la gestion du bien est un autre grand paramètre à considérer.

La gestion locative

Gérer un bien sous statut LMNP nécessite du temps et des compétences spécifiques. Vous pouvez choisir de gérer la location vous-même ou de confier cette tâche à une agence spécialisée. Cette dernière prendra en charge des aspects tels que la recherche de locataires, la rédaction des baux, la perception des loyers et même la maintenance courante. Bien que cela représente un coût supplémentaire, il permet de garantir une gestion optimale du bien tout en minimisant les risques de vacance locative.

L’entretien du bien

L’entretien régulier du bien est indispensable pour préserver sa valeur et attirer un flux constant de locataires. Un budget est à consacrer aux réparations et à la maintenance courante des équipements et meubles. De plus, pour une maison neuve, prévoyez des inspections périodiques afin de détecter et résoudre rapidement les éventuels problèmes techniques ou structurels.

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