Certains investisseurs construisent des logements neufs pour les louer sous le régime de la location en meublé non professionnel (LMNP). Cette forme d’investissement immobilier permet non seulement de bénéficier de revenus locatifs attrayants, mais s’avère également intéressante sur le plan de la fiscalité. Mais est-ce réellement avantageux d’investir dans le neuf et de profiter du dispositif de LMNP ? Nous vous expliquons les multiples avantages ainsi que les risques potentiels d’un tel placement.
Le statut de loueur meublé non professionnel
Le statut de LMNP permet aux investisseurs de louer un bien neuf ou ancien en meublé en bénéficiant d’un régime juridique et fiscal particulier. Voilà pourquoi cette option intéresse particulièrement les investisseurs qui cherchent à maximiser leur rendement tout en minimisant leurs obligations fiscales. D’autant plus qu’avec les normes de construction actuelles, les maisons neuves présentent de meilleures efficacités énergétiques et moins de frais de maintenance.
Ce régime autorise la location de logements aménagés pour des périodes courtes, typiquement pour des séjours saisonniers via des plateformes comme Airbnb ou pour des durées plus étendues. Toutefois, pour obtenir le statut de loueur en LMNP, il y a des conditions prérequises.
- Les recettes annuelles issues de la location (loyers, charges incluses) ne doivent pas excéder 23 000 €.
- Les revenus de la location meublée doivent être inférieurs ou égaux aux autres sources de revenus du foyer fiscal.
Concernant la location en meublé non professionnel, elle doit respecter les standards de décence et servir d’habitation. Les équipements minimums requis sont la literie, les volets, des luminaires, des rangements, des tables, des chaises, des plaques de cuisson, un four, un réfrigérateur, des matériels de cuisine, de la vaisselle et de quoi entretenir la maison.
Les avantages de l’investissement en LMNP en neuf
Les avantages d’une LMNP neuve sont nombreux et s’étendent au-delà de la simple réduction des coûts énergétiques :
Des avantages fiscaux
Le loueur en LMNP est soumis :
- Soit au régime micro-BIC ou régime forfaitaire où il a droit à un abattement fiscal de 50 % sur les revenus du bien loué.
- Soit au régime au réel simplifié où les charges (taxes), les matériels et des travaux sont déductibles du montant imposable.
En prime, avec une construction neuve, le statut LMNP permet aussi de cumuler lesdits avantages fiscaux au dispositif Censi bouvard.
Des frais de notaire réduits
Comparativement à l’achat d’un bien ancien, les frais de notaire dans le neuf sont nettement inférieurs, souvent autour de 2-3 % du prix de vente contre 7-8 % dans l’ancien. Si on peut penser que l’absence de revenus locatifs durant la construction représente une perte, la réduction des frais de notaires peut compenser ce manque à gagner pour l’investisseur.
Des garanties constructeur
Les nouvelles constructions viennent avec des garanties couvrant de possibles défauts ou malfaçons, ce qui peut considérablement réduire les risques financiers pour l’acheteur. De même avec les normes environnementales, les bâtiments neufs sont conformes avec les dernières normes de performances énergétiques actuelles, ce qui se traduit par des économies substantielles sur les factures de consommation énergétique pour les locataires et donc un atout pour attirer ces derniers.
Les inconvénients à évaluer
Toutefois, même si les perspectives peuvent sembler très attrayantes, il y a quelques aspects à considérer qui pourraient représenter des challenges :
- Un coût initial plus élevé : les investissements initiaux pour les biens neufs sont souvent plus importants que pour les biens anciens, nécessitant donc une capacité financière initiale plus conséquente.
- Une avance sur la TVA : le propriétaire doit souvent avancer la TVA (remboursable ultérieurement après la livraison du bien par le constructeur) au moment de l’achat. Cet avancement initial peut créer un déficit temporaire dans votre trésorerie.
- Les intérêts intercalaires : dans les cas de logements vendus en VEFA, ce ne sont pas les promoteurs qui financent la construction, mais les acquéreurs, souvent par un crédit. Vous devrez alors des intérêts intercalaires à votre banque pendant la période de construction.
- Délais de livraison et défauts de construction : Les retards dans la construction peuvent affecter la date de début de location et donc retarder les flux de revenus locatifs attendus.
- Évolution du marché : Un marché immobilier fluctuant peut influencer négativement la valeur du bien au moment de la revente.