De nombreux investisseurs font le choix d’acheter un bien immobilier neuf pour le louer. L’investissement locatif est une solution à envisager si vous souhaitez diversifier votre patrimoine et bénéficier d’un complément de revenus régulier. S’il continue de séduire, c’est surtout grâce à des dispositifs fiscaux plus avantageux, à la sécurité de l’investissement et aux économies qui sont à la clé. Découvrez pourquoi devez-vous investir dans le neuf, comment appréhender la gestion locative et quelles sont les pièges à éviter pour mener à bien votre projet.
Les atouts d’un investissement locatif dans le neuf
D’un point de vue économique, un bien neuf engagera moins de dépenses et sera plus rentable sur le long terme. D’autant qu’on peut aisément investir dans l’immobilier à crédit. Divers avantages sont ainsi associés à l’acquisition d’un logement neuf :
- La qualité du logement : les normes de construction étant plus strictes, elles garantissent une meilleure performance énergétique, des équipements modernes et une durabilité accrue.
- La sécurité de l’investissement : si dans l’ancien, il est difficile d’échapper à des travaux de rénovation plus ou moins onéreux, une maison neuve est protégée par de nombreuses garanties. Toute réparation de défaut de construction sera à la charge du promoteur.
- Les frais réduits : en achetant un bien neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduits et d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans. Les frais notariaux baissent à 2 à 3 % du coût du bien contre 7 à 8 % par rapport à un logement ancien.
- Les dispositifs fiscaux avantageux : divers dispositifs tels que la loi Pinel permet de bénéficier de réduction d’impôt sur plusieurs années. Si vous avez un statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), vous bénéficiez d’abattement fiscal encore plus important.
- Une demande locative soutenue : généralement situés dans des zones dynamiques, les logements neufs attirent facilement les locataires désireux de profiter d’un confort moderne. Cela vous garantit une rente locative stable pour compléter vos revenus.
Gestion locative : faut-il faire soi-même ou déléguer à un professionnel ?
Les propriétaires peuvent choisir entre deux options en matière de gestion locative : la réaliser eux-mêmes ou confier cette mission à un agent immobilier via un mandat de gestion locative. Chacune présente ses avantages et inconvénients.
Gestion locative en propre
Gérer seul la mise en location de son bien implique de nombreuses responsabilités dont la gestion des finances, la conformité avec les législations et la gestion d’entretien. Vous devrez entre autres trouver les locataires en étudiant vous-même leur solvabilité, mais aussi fixer et gérer le suivi des loyers et les relances en cas de non-paiement, rédiger le contrat de location, entretenir et endosser les travaux de réparation urgents ou non, etc.
- Les avantages :
- Économie sur les frais de gestion
- Maitrise totale du processus, depuis la recherche de locataire jusqu’à l’encaissement des loyers.
- Les inconvénients :
- Charge de travail important et nécessité de connaître parfaitement les réglementations en vigueur
- Responsabilités juridiques et risques d’erreurs
Mandat de gestion locative avec un professionnel
Dans le cas de mandat de gestion locative, vous confiez les différentes obligations aux mains d’une agence immobilière ou d’un autre spécialiste de la gestion locative moyennant une commission de 6 à 10 % du loyer. En général, leurs services comprennent les gestions de la comptabilité, de la partie administrative et mise en conformité de sorte que le propriétaire n’ait plus de tracas.
- Les avantages :
- Délégation complète de la gestion, libérant du temps pour se consacrer à d’autres activités
- Expertise professionnelle pour optimiser le rendement locatif et éviter les éventuelles erreurs
- Les inconvénients :
- Frais de gestion pouvant être perçus comme une charge supplémentaire
- Influence moindre dans certaines décisions concernant la location
Laquelle de ces deux options, retenir ? Évaluez vos compétences par rapport aux tâches qui vous attendent dans la gestion locative, votre disponibilité ou encore l’investissement personnel que vous êtes prêt à consacrer à votre projet.
Investissement locatif : appartement ou maison individuelle ?
Le choix entre un appartement et une maison individuelle dépendra principalement de la localisation du bien et de la demande locative dans la zone concernée.
Appartement
- Les avantages :
- Meilleure rentabilité locative, notamment dans les grandes villes
- Faible effort d’entretien (extérieur pris en charge par la copropriété)
- Les inconvénients :
- Charges de copropriété souvent plus élevées
- Moins d’autonomie dans certaines décisions relatives au logement
Maison individuelle
- Les avantages :
- Grande liberté dans les décisions de travaux et rénovation
- Agréable pour les familles et potentiellement plus premium sur le marché locatif
- Les inconvénients :
- Coût d’entretien et maintenance généralement plus élevé
- Rentabilité locative souvent inférieure à celle des appartements
Il est essentiel de bien étudier le marché local avant d’investir afin de déterminer le type de bien le plus adapté en fonction de la demande et de vos objectifs patrimoniaux.
Les pièges à éviter dans l’investissement locatif
Pour assurer une bonne rentabilité et un investissement réussi, voici quelques erreurs courantes dont il convient de se prémunir :
- Mauvaise évaluation du marché : pour réussir votre investissement, il est crucial de connaître les spécificités du marché local (demande locative, prix au mètre carré, etc.).
- Sous-estimation des charges : n’oubliez pas d’intégrer les charges à votre calcul de rentabilité. Frais de notaire, travaux, assurance, taxe foncière et gestion locative sont autant de facteurs qui peuvent impacter votre rendement.
- Mauvais choix du locataire : sélectionnez avec soin votre locataire en vérifiant notamment ses garanties financières pour minimiser les risques d’impayés.
- Négliger la fiscalité : renseignez-vous sur les dispositifs fiscaux en vigueur et optimisez votre fiscalité pour maximiser votre rendement locatif.
- Manque d’anticipation : pensez à prévoir des provisions en cas de vacance locative ou de gros travaux à réaliser.