La Vente en l’état future d’Achèvement ou VEFA permet d’acheter un bien immobilier encore inexistant au moment de la signature de contrat. La VEFA est généralement réalisée sur un plan, également appelée « achat sur plan », car elle consiste à vendre sur un plan avant le début des travaux. Le risque dans ce type d’investissement est que le logement neuf soit non conforme à vos attentes, ou bien une non-livraison de l’appartement ou de la maison. Mais alors, que faire si ce projet vous intéresse ? Découvrez dans notre dossier du jour : comment bien acheter sur plan.
L’IDENTITÉ ET LA RENOMMÉE DU PROMOTEUR
Passer par un promoteur en immobilier est presque incontournable si vous souhaitez acheter une construction neuve sur plan. Avant de sauter le pas et de faire confiance à votre interlocuteur, prenez d’abord le temps d’enquêter sur lui (ses antécédents, mais aussi ses références). S’il est bien connu dans la région où vous souhaitez investir ou vous établir, c’est encore mieux ! Vous pourrez ainsi évaluer son travail et enquêter sur sa réputation.
L’EMPLACEMENT DU BIEN
Pour acheter sur plan, il faut prendre le temps de bien connaître l’emplacement du bien. Pour ce faire, voici nos conseils
Savoir lire le plan de masse
Le plan de masse est un plan réalisé par une architecte qui vous aidera à visualiser le projet immobilier en cours. C’est le document qui donne une vue sur l’ensemble du terrain. De manière schématique, le plan de masse vous indiquera toutes les informations détaillées dont une topographie exacte, les délimitations du terrain, les raccordements électricité et gaz, l’altimétrie, l’accès voirie. Pour vérifier que le plan fourni par le promoteur est logique et raisonnable, vous pourriez faire appel à un géomètre expert. Le plan de masse doit alors faire objet d’une relecture avec grande réflexion, car il vous permettra de comparer le projet avec les réalités du terrain.
Le quartier
L’investissement dans un bien immobilier représente un projet sur le long terme. Comme mentionné plus haut, l’erreur à ne pas faire est de donner une confiance aveugle à son promoteur avant même d’avoir vu le bien en question. En effet, un appartement ou une maison neuve ne se définit pas que sur la qualité du logement, mais aussi sur son emplacement. Pour être certain de trouver le cadre parfait, prenez également le temps de visiter toutes les zones environnantes de la nouvelle construction. Tout est à étudier de près : la facilité d’accès du terrain, les transports en commun qui desservent la ville, les différentes nuisances possibles, et aussi la proximité par rapport aux services essentiels (écoles, commerces, etc.). Ces points sont essentiels surtout si vous envisagez une future revente.
LE CONTRAT DE RÉSERVATION
La VEFA nécessite un contrat signé avec le promoteur en immobilier. Ce contrat doit impérativement être respecté. La signature de ce dernier se fait en présence d’un notaire et il laisse à l’acheteur un délai de rétractation légal de dix jours. Le contrat de réservation doit mentionner le délai de livraison du bien et en cas de retard, des indemnités devront être prévues. Le contrat de réservation détermine également l’ensemble de toutes les conditions de vente qui engage le promoteur à la bonne réalisation du projet. Lors de l’établissement du contrat, vous pourriez négocier le prix de certaines prestations et proposer certaines modifications ou même un changement.
Les différentes modalités de versement
Vous seriez tenu de payer le promoteur en état futur d’achèvement et au fur et à mesure que les travaux avancent, vous devenez le propriétaire. Le règlement du promoteur se fera en cinq étapes avec des modalités depuis la signature du contrat de réservation jusqu’à la remise des clés.
Le suivi du chantier
Au vu des chiffres, force est de constater que la pandémie n’a pas empêché les Français de faire des demandes de crédit immobilier auprès des institutions financières. Mais avec les différentes augmentations, ces derniers sont eux aussi obligés d’augmenter les montants à prêter. Or, les taux de crédits restent toujours bas et cela n’est pas réaliste. Pour résumer le tout, voici quelques analyses.
QUELQUES COMPARAISONS FAITES PAR L’OBSERVATOIRE DU CRÉDIT LOGEMENT/CSA ET CAFPI
D’après l’Observatoire du Crédit logement/CSA, les taux de crédits immobiliers sont restés bas. Au deuxième trimestre de l’année 2021, cela revient à 1,06%. Ces taux ont d’ailleurs reculé avec 0,86% sur 15 ans, 0,99% sur 20 ans et 1,18% sur 25 ans. Comparé à l’année dernière, le nombre de prêts a également augmenté de +39,1%. Cette augmentation est surtout remarquée durant le premier confinement. En effet, en 2019, le nombre de prêts a été inférieur à -12% à cette même période. Nous avons également remarqué que la somme empruntée et la durée du prêt sont en hausse. La durée du prêt a atteint les 237 mois en juin 2021, avec 8 mois de différence comparée à ce qui a été accompli en décembre 2020. Pour les primo-accédants, le montant emprunté a atteint les 235 530 €, c’est-à-dire un accroissement de plus de 2,3%. Les secundo-accédant ont même augmenté de +4,8% avec un montant de 392 199 €. Selon le directeur général de Cafpi, Philippe Taboret : « Cette hausse du montant emprunté peut s’expliquer par le désir des Français d’acheter plus grand, ou tout au moins, de ne pas perdre en surface, alors que les prix immobiliers poursuivent leur progression. »
LES PERSONNES QUI POURRONT BÉNÉFICIER D’UN PRÊT IMMOBILIER SERONT SÉLECTIONNÉES
À cause de l’augmentation en apport, les banques (les emprunteurs) sélectionnent actuellement les profils qui pourront bénéficier d’un prêt immobilier. Elles privilégient les plus modestes et les primo-accédants qui n’ont pas eu le temps d’économiser. Suite à cela, Philippe Taboret s’est demandé : « Ces primo-accédants sont pourtant intéressants pour les banques à la recherche d’une nouvelle clientèle. Pourquoi ne pas remettre en place l’APL Accessions ou renforcer le PTZ (neuf et ancien), qui permettrait de compenser ce manque de patrimoine, et faciliter l’accès à la propriété au plus grand nombre ? »
CONTRER LA HAUSSE DES PRIX IMMOBILIERS : POURQUOI ?
Après l’augmentation du montant emprunté, de l’apport et de la durée de prêt, le prix immobilier a également augmenté. Selon les spécialistes, nous devons contrer cette hausse. En effet, ces derniers s’inquiètent sur l’avenir de l’immobilier. Selon eux, il est fort probable que les conditions pour accéder aux crédits immobiliers se durcissent et se compliquent. Les prêts seront alors difficiles d’accès, avec des conditions complexes. Ils ont également constaté que très prochainement, le nombre de nouvelles constructions sera réduit avec l’offre en logement. Le prix à payer pour un logement devient alors lourd.