Variable, fixe, amortissable ou i fine : quel prêt immobilier choisir et à quels taux ?

Beaucoup de Français font un emprunt immobilier pour accéder à la propriété. Environ 30 % des ménages en France ont au moins un crédit immobilier en cours. Mais en tant que futurs acquéreurs, vous devez savoir qu’il y a différents types de prêts immobiliers. Leurs fonctionnements et leurs modes de calcul pèsent sur le coût final du financement et jouent aussi sur la flexibilité du prêt. Alors, faut-il préférer un taux variable ou un taux fixe ? Pourquoi choisir un taux amortissable ? Qu’est-ce qu’un taux in fine ? On vous apporte quelques éclaircissements et on vous décrypte les taux immobiliers actuels pour vous aiguiller.

Les différents types de prêts immobiliers

Le prêt amortissable à taux fixe

Le prêt à taux fixe (ou constant) est un crédit pour l’achat d’un bien immobilier dont le taux d’intérêt reste en général identique pendant toute la durée de remboursement. Fixé lors de la signature du contrat de prêt, ce taux ne variera pas, sauf si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation. Le prêt amortissable à taux fixe est le plus répandu parmi les investisseurs et les acquéreurs.

Les variantes du prêt à taux fixe

• Le prêt à taux fixe à échéances constantes : les mensualités de remboursement sont les mêmes durant toute la durée de l’emprunt.
• Le prêt à taux fixe à échéances progressives : les mensualités augmentent chaque année, selon un rythme fixé par le contrat de prêt.
• Le prêt à taux fixe modulable : les mensualités peuvent diminuer ou augmenter en fonction de vos rentrées d’argent, impactant ainsi la durée d’emprunt. Ces modulations sont strictement réglementées.

Les avantages du prêt à taux fixe

• Vous connaissez dès le départ toutes vos modalités de remboursement de votre prêt (mensualités, coût total du crédit).
• Vous remboursez chaque mois le même montant (sauf si vous choisissez un taux fixe progressif ou modulable).
• Quelle que soit l’évolution du marché de l’immobilier, votre taux et votre durée d’emprunt ne varient pas (sauf si vous choisissez un prêt modulable).
• Vous pouvez effectuer un remboursement anticipé (mais attention aux pénalités).

Les inconvénients du prêt à taux fixe

• Vous ne pourrez pas profiter d’éventuelles baisses de taux.
• Les banques appliquent en général des taux d’intérêt plus élevés pour les prêts à taux fixe que pour les emprunts à taux variables : en général, comptez une différence de 1,5 à 2 points avec les taux variables sans capés et de 1 point avec les taux variables capés.

En cas de remboursement anticipé, les pénalités atteignent fréquemment 2 à 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Quand opter pour un prêt amortissable à taux fixe ?

Les prêts à taux fixe sont à privilégier si vous empruntez sur une longue durée (plus de 15 ans), car ils vous protégeront des risques d’évolution du marché de l’immobilier sur le moyen-long terme. Ils sont idéals pour les investisseurs cherchant la sécurité et la stabilité et les primo-accédants préférant un financement sans risque d’augmentation des mensualités.

À noter également que le prêt à taux fixe à échéances progressives est un bon moyen de réduire vos mensualités pendant les premières années de remboursement et de les augmenter ensuite pour profiter d’une hausse de vos revenus.

Le prêt amortissable à taux variable

Contrairement au prêt à taux fixe, le taux variable fluctue selon un indice de référence (Euribor, OAT) déterminé dans le contrat de souscription de votre crédit. Celui-ci correspond au prix auquel la majorité des banques européennes se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire. Les banques appliquent souvent une marge de 1 à 3 % par rapport à cet indice sur le taux d’emprunt en fonction des garanties et de la solvabilité de l’emprunteur.

Ici, on peut bénéficier d’une baisse des taux, mais on s’expose aussi à des hausses. Il est donc impossible de connaître à l’avance le coût total de l’emprunt (somme des intérêts). Par ailleurs, les mensualités comme la durée du crédit peuvent être soit fixes, soit variables.

Les variantes du prêt à taux variable

• Le prêt à taux variable capé (ou avec couverture) : le taux d’intérêt ne peut varier que dans les limites prévues contractuellement. Il peut par exemple être encadré par un plafond établi à + 1 % ou +2 %. Ainsi si les indices s’envolent, vos mensualités ne subiront jamais une hausse supérieure à 1 ou 2 %.
• Le prêt à taux variable non capé (ou pur) : le taux d’intérêt varie en fonction de l’indice de référence, sans qu’aucun plafond ne soit déterminé. Ce taux est souvent le plus intéressant du marché, mais il comporte également une grande part de risque pour les emprunteurs.

Les avantages du prêt à taux variable

• Vous pouvez profiter de la baisse des taux qui se répercutent sur vos mensualités.
• Le taux de départ est plus faible que pour un prêt à taux fixe.
• Vous pouvez rembourser votre emprunt par anticipation sans payer de pénalité, par exemple lorsque les taux d’intérêt augmentent (voir les conditions de votre établissement).
• Il est en général possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux (cette clause devra figurer dans votre contrat de prêt).
• L’évolution du taux d’intérêt peut être encadrée avec un plafond à la hausse en cas de souscription à un prêt à taux variable capé.

Les inconvénients du prêt à taux variable

• Vous demeurez exposé à une hausse des taux et à une augmentation de vos mensualités.

Quand choisir un prêt à taux variable ?

Choisir un prêt à taux variable est un choix spéculatif. Il est idéal pour les investisseurs qui ont une forte capacité d’adaptation financière ou envisagent un remboursement anticipé rapide. Les avantages de ce type d’emprunt n’ont véritablement d’intérêt que si les deux conditions suivantes sont réunies :

• Un écart conséquent entre l’indice de référence du taux variable et celui du taux fixe,
• Des taux fixes en haut de cycle, c’est-à-dire élevés.

Le prêt à taux mixte (taux fixe puis variable)

Le prêt mixte ou hybride combine un taux fixe pendant une première période (généralement entre 5 et 10 ans) puis un taux variable par la suite.

Pour la première partie à taux fixe, ce type d’emprunt vous permettra de bénéficier de taux inférieurs à ceux du marché, car la durée du prêt est raccourcie. Ensuite, vous continuerez à rembourser votre crédit dans la seconde partie de votre emprunt avec un taux variable indexé à l’Euribor, un indice (sauf événements exceptionnels) plus bas que les taux d’emprunts à taux fixe.

Les avantages du prêt à taux mixte

• Au cours de la première période de remboursement, vous bénéficiez de la stabilité d’un taux fixe qui plus est, inférieur au taux du marché.
• Au cours de la seconde période, vous profiterez de la modularité d’un taux variable (qui peut être capé) et n’aurez normalement pas de pénalités de remboursement anticipé si vous acceptez une variation de plus de 1 %.

Les inconvénients du prêt à taux mixte

• Durant de la première partie, plus votre période de remboursement sera longue et plus votre taux fixe sera élevé.
• Durant la seconde partie, le taux variable est susceptible de varier à la hausse entraînant ainsi une augmentation de vos mensualités.

 Quand souscrire un prêt à taux mixte ?

Vous pouvez choisir un prêt à taux mixte si vous hésitez entre un taux fixe et un taux variable. Cependant, ce type de prêt est plus facilement accordé aux primo-accédants qui sollicitent un emprunt immobilier d’une durée moyenne (entre 7 et 10 ans). Il convient à ceux qui prévoient de revendre ou de renégocier avant la fin de la période fixe. Vous profiterez, alors, d’un taux bas et ne subirez pas l’éventuelle hausse de l’indice de référence s’ils vendent leur bien à l’issue de leur emprunt ou peu de temps après.

Le prêt in fine : adapté aux investisseurs

Dans le prêt in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du contrat. Le capital étant soldé à la dernière échéance. À l’inverse du prêt amortissable, les intérêts sont calculés non pas en fonction du capital restant dû de chaque échéance, mais selon le capital emprunté.

Exemple d’un tableau de prêt in fine pour un emprunt de 100 000 € sur 10 ans à un taux fixe de 1,3 %.

Dès la demande de prêt, vous devez verser un capital sur un plan de placement choisi par l’établissement de crédit qui vous prête la somme. Si à terme le rendement est suffisant pour faire grossir la somme jusqu’au remboursement, elle permettra d’assurer ce dernier. Sinon, vous devez verser une certaine somme à chaque échéance.

Les avantages du prêt in fine

• Les échéances sont moins élevées, car elles ne prennent en compte que les intérêts, hormis la dernière.

Les inconvénients du prêt in fine

• Le crédit in fine vous reviendra plus cher qu’un crédit amortissable, car les intérêts et leurs taux seront plus élevés.
• Ce type de crédit s’accompagne souvent d’une garantie au profit du prêteur, généralement sous la forme d’une assurance-vie ou d’un plan de placement.

Quand signer un prêt in fine ?

Le prêt in fine convient aux investisseurs locatifs à hauts revenus. Son coût élevé est compensé par l’avantage fiscal lié aux intérêts déductibles. De plus, il n’est pas pris en compte dans l’ISF avant le remboursement du capital. Accessible aux non-résidents fiscaux, il requiert un apport suffisant pour garantir le remboursement final. Tous les investisseurs en mesure de déposer un apport suffisant pour couvrir le capital à la fin du prêt sont quasiment certains de pouvoir obtenir ce type de crédit.

Souscrire à une assurance de prêt immobilier, est-ce obligatoire ?

Légalement, souscrire à une assurance emprunteur n’est pas obligatoire en soi, mais exigée par la plupart des banques. Elle protège contre le risque de non-remboursement en cas de décès, invalidité ou incapacité. Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe, sous réserve d’offrir des garanties équivalentes à celles de la banque. Son coût varie entre 0,10 % et 1,20 % du capital emprunté, représentant environ 25 à 33 % du coût total du crédit. Bien que facultative, elle est vivement recommandée pour sécuriser le remboursement en cas de difficultés.

Évolution et tendances des taux immobiliers en PACA

Au cours des cinq dernières années, les taux moyens pour les prêts à taux fixes en PACA ont connu des fluctuations notables. En janvier 2020, ces taux étaient d’environ 1,5 % sur 20 ans. En février 2025, ils se situent autour de 3,58 % pour un prêt sur 20 ans et 3,68 % % pour un prêt sur 25 ans.

Les taux des prêts immobiliers pour le printemps 2025

En mars 2025, les taux d’intérêt pour les emprunts immobiliers en PACA sont les suivants :​

• Prêt sur 15 ans : environ 3,44 %​

• Prêt sur 20 ans : environ 3,58 %​
• Prêt sur 25 ans : environ 3,68 %

Ces taux peuvent varier en fonction de votre profil emprunteur et des politiques commerciales des banques locales.

Les prix de l’immobilier en PACA en 2025

Les prix de l’immobilier en PACA ont connu une légère baisse au cours de l’année écoulée. En mars 2025, le prix moyen au mètre carré est de 3 742 €, avec une diminution de 2,5 % sur un an.​

Voici les prix moyens au mètre carré par département :​

Ces chiffres indiquent une tendance à la stabilisation des prix, offrant ainsi des opportunités intéressantes pour les acquéreurs potentiels.​

Prévisions d’évolution des taux pour le reste de l’année 2025

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers en France affichent une tendance baissière en 2025. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans est d’environ 3,33 %, avec des projections le situant sous la barre des 3 % d’ici la fin de l’année.

En Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA), les taux suivent cette dynamique nationale, bien que la demande soutenue dans la région puisse maintenir des taux légèrement supérieurs à la moyenne nationale.​

Ces évolutions dépendent de plusieurs facteurs économiques et de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE). La BCE a déjà procédé à des baisses successives de ses taux directeurs, les ramenant à 2,5 % en mars 2025, avec la possibilité de nouvelles réductions si l’inflation reste maîtrisée. ​

Pour les investisseurs, ces conditions offrent des opportunités d’acquisition à des conditions de financement attractives. Il faut rester attentif aux décisions de la BCE et aux indicateurs économiques pour ajuster les stratégies d’investissement en conséquence.