Lorsque nous souhaitons obtenir un crédit immobilier, les banques et les organismes de crédit procèdent d’abord au calcul du taux d’effort. Ce calcul est important, car le taux d’effort permet de déterminer le montant que l’acheteur peut accorder lorsqu’il remboursera son prêt. Ce montant dépend de deux facteurs : ses revenus et ses dépenses incompressibles. Explications !
Le taux d’effort : qu’est-ce que c’est exactement ?
Dans le cadre d’un crédit immobilier, le taux d’effort correspond à la partie maximale de ses revenus, de ses dépenses incompressibles qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement du prêt qu’il a effectué. Les dépenses incompressibles sont une donnée importante pour acheter en VEFA. En effet, elles correspondent au remboursement divers, aux abonnements énergétiques et télécoms, à diverses assurances, etc.
Une fois le taux d’effort calculé, cela va donner un reste à vivre. C’est grâce à ce reste à vivre que l’on peut prévoir ou non un crédit immobilier, tout en gardant une marge pour les dépenses quotidiennes (les dépenses pour se nourrir, se vêtir, se chausser, etc.).
Bref, le taux d’effort permet donc de connaître le poids de la dépense en logement sur les revenus mensuels d’un ménage. À noter que cette donnée est plus précise qu’un taux d’endettement. En effet, le taux d’effort détermine le reste à vivre alors que le taux d’endettement ne fait qu’estimer.
Comment calculer le taux d’effort ?
Voici les deux points à prendre en compte pour calculer le taux d’effort.
- Les revenus : ce point correspond à l’ensemble des ressources qu’un ménage perçoit pendant une période donnée. Il peut s’agir d’un revenu lié à une activité professionnelle (le salaire, les dividendes), d’une indemnité (chômage, maladie, retraite, préretraite, etc.), des revenus liés à un patrimoine (le loyer, etc.). Cela sera calculé avant impôts.
- Les dépenses : ce point correspond à tout ce que vous allez dépenser pour votre habitation et pour vos besoins quotidiens. On parle des différents remboursements, des taxes (foncière et habitation), du loyer, des charges locatives, etc. ainsi que toutes les charges et les factures qui ont rapport avec vos dépenses tous les jours comme la téléphonie, l’eau, le gaz, l’électricité, l’internet, etc.
Une fois les deux points pris en compte, vous obtiendrez un reste à vivre pour déterminer la capacité de remboursement. À noter que la capacité de remboursement se situe toujours entre 25 à 30%, sans jamais excéder les 33%.
Augmenter son taux d’effort : comment s’y prendre ?
Vous souhaitez augmenter votre taux d’effort pour pouvoir emprunter plus d’argent et ainsi acheter un plus grand logement avec plus d’options en VEFA ? Pour ce faire, la meilleure option consiste à réduire ses dépenses. Pour ce faire, vous pourrez par exemple regrouper vos crédits à la consommation et vous en débarrasser un peu plus tôt que prévu grâce à vos économies. Cela vous permettra d’avoir un taux d’effort plus élevé.
Sinon, vous pourrez également éviter voire supprimer les dépenses inutiles. Pour ce faire, changez votre abonnement téléphonique ou internet, votre assurance, etc.
Pourquoi le taux d’effort dépend aussi des taux immobiliers ?
En dehors de vos revenus et vos charges, les conditions du marché immobilier ont aussi une incidence sur votre taux d’effort. On entend plus particulièrement ici les taux d’intérêt pratiqués par les banques.
En effet, plus les taux immobiliers sont élevés, plus le coût total du crédit augmente. Cela signifie concrètement que, pour un même montant emprunté, les mensualités seront plus importantes. Résultat : votre taux d’effort grimpe mécaniquement, ce qui peut réduire votre capacité d’emprunt ou même compromettre votre projet.
À l’inverse, lorsque les taux sont bas, vous pouvez emprunter davantage tout en conservant un taux d’effort raisonnable. C’est pourquoi bien suivre l’évolution des taux est toujours pertinent avant de se lancer dans un projet immobilier. Vous pouvez consulter un baromètre des taux fiable afin d’anticiper les meilleures périodes pour emprunter et ainsi optimiser votre financement.
Optimiser son dossier pour maîtriser son taux d’effort
Par ailleurs, la qualité de votre dossier emprunteur joue un rôle clé dans le calcul de votre taux d’effort. Les banques analysent plusieurs éléments pour évaluer votre capacité à rembourser sereinement votre crédit.
Parmi les leviers les plus efficaces, on retrouve :
- L’apport personnel : plus il est élevé, plus il réduit le montant à emprunter et donc les mensualités.
- La stabilité professionnelle : un CDI ou une activité pérenne rassure les établissements prêteurs.
- La gestion des comptes : l’absence de découvert et une épargne régulière sont des signaux positifs.
- La durée du prêt : allonger la durée permet de réduire les mensualités, mais augmente le coût total du crédit.
Travailler sur ces éléments permet non seulement de maîtriser son taux d’effort, mais aussi d’obtenir de meilleures conditions de financement.
Taux d’effort et projet immobilier : trouver le bon équilibre
Enfin, on rappelle que le taux d’effort ne doit pas être maximisé à tout prix. Même si la limite généralement admise se situe autour de 33 %, chaque situation est unique.
Un taux d’effort trop élevé peut fragiliser votre équilibre financier, notamment en cas d’imprévu (perte de revenus, dépenses exceptionnelles, etc.). À l’inverse, un taux d’effort bien maîtrisé vous permet de conserver un reste à vivre confortable et d’aborder votre projet immobilier avec plus de sérénité.
L’objectif est donc de trouver le bon compromis entre votre capacité d’emprunt et votre qualité de vie au quotidien. Une réflexion globale, intégrant à la fois vos finances, votre projet et le contexte du marché, reste la clé d’un investissement réussi.