La disparition du Crédit Foncier de France, institution historique fondée en 1852, a profondément transformé le marché du financement immobilier. Ferme depuis 2018 et ayant cessé d’octroyer de nouveaux prêts en 2019, cette banque spécialisée laissait un vide dans l’accès au crédit, notamment pour les profils atypiques et les projets hors cadre.
Aujourd’hui, en 2026, le marché s’est réorganisé. Les banques classiques, comme la Banque populaire et la Caisse d’Épargne, ont repris les activités héritées du Crédit Foncier. Les solutions de financement se diversifient, avec des aides publiques renforcées, des dispositifs spécifiques pour la rénovation énergétique et des outils innovants pour accompagner les emprunteurs dans leur projet.
Mutation opérationnelle et gestion des actifs hérités
La disparition du Crédit Foncier n’a pas entraîné l’arrêt de ses engagements, mais leur transfert vers des structures spécialisées du groupe BPCE.
Centralisation de la gestion des encours via BPCE Solutions Clients
BPCE a créé le GIE BPCE Solutions Clients afin de gérer les anciens prêts. Cette organisation garantit la continuité des contrats sans modification des conditions initiales.
En 2026, la gestion des prêts immobiliers est largement digitalisée, comme :
- La signature électronique ;
- Le suivi en ligne des appels de fonds ;
- Les services accessibles à distance.
Cette évolution facilite le financement des projets de construction de maisons individuelles, notamment dans le cadre d’un CCMI.
Redéploiement des filiales et expertise métier
Le Crédit Foncier ne se limitait pas au crédit aux particuliers. Ses filiales spécialisées ont subi des transformations stratégiques pour s’aligner sur le plan Vision 2030 de BPCE, qui place le logement au cœur de sa stratégie de croissance.
BPCE Solutions Immobilières (ex. Crédit Foncier Immobilier)
Cette structure s’est recentrée sur le conseil, l’expertise et la commercialisation. Elle accompagne désormais investisseurs institutionnels et particuliers dans la valorisation de leur patrimoine, en s’appuyant sur l’ancrage territorial des agences Banque Populaire et Caisse d’Épargne.
SOCFIM
Cette entité a intégré le financement des promoteurs immobiliers. En 2026, elle reste le partenaire de référence des professionnels de la construction, avec plus de 11 milliards d’euros d’engagements. Son rôle demeure stratégique dans un marché marqué par la rareté des logements neufs, où les coûts de construction sont amplifiés par l’inflation et les nouvelles exigences environnementales.
Le marché du crédit immobilier en 2026 : Analyse macroéconomique
Après une période de forte volatilité entre 2023 et 2024, le marché du crédit immobilier montre des signes de stabilisation en 2026. Le taux moyen pour un emprunt sur 20 ans atteint environ 3,20 %, un niveau plus élevé que la période 2015-2021, mais plus prévisible pour les ménages.
Facteurs déterminants des taux d’intérêt
Le coût de l’argent pour les banques en 2026 reste indexé sur les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans et les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE). La relation entre le coût de refinancement bancaire et le taux client final est modélisée par la fonction de marge brute.
| Durée de l’emprunt (Caisse d’Épargne) | Taux nominal moyen | TAEG estimé (assurance incluse) |
| 10 ans | 3,03 % | 3,22 % |
| 15 ans | 3,10 % | 3,29 % |
| 20 ans | 3,20 % | 3,39 % |
| 25 ans | 3,20 % | 3,39 % |
Ces taux restent compatibles avec un projet de construction de maison individuelle, notamment lorsque le financement intègre des aides publiques.
Durcissement des critères d’octroi et sélectivité bancaire
La disparition du Crédit Foncier, qui acceptait des dossiers avec faible apport ou des durées très longues (30-35 ans), a laissé un vide que les banques universelles ne comblent que partiellement. En 2026, le HCSF impose un plafond d’endettement de 35 %, assurance emprunteur incluse.
Le financement à 110 % est devenu exceptionnel, réservé à ceux qui souhaitent acheter quand on est jeune ou à certains primo-accédants à fort potentiel dans des zones ciblées. La norme impose désormais un apport couvrant les frais de mutation et 10 % du prix d’achat pour accéder aux taux compétitifs.
Pour les clients Maisons Blanches, la préparation du dossier en amont permet d’optimiser les conditions d’emprunt et de sécuriser le projet de construction.
Le renouveau de l’accession sociale et des prêts aidés
Afin de soutenir l’accession à la propriété, l’État a renforcé les dispositifs d’aide à l’accession, notamment le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et le Prêt à l’Accession Sociale (PAS).
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2026
En 2026, le PTZ est devenu un levier indispensable pour les ménages modestes et intermédiaires. Reconduit jusqu’au 31 décembre 2027, le dispositif a été réaménagé pour favoriser la sobriété foncière tout en soutenant la production de logements neufs.
| Caractéristique du PTZ 2026 | Modalités applicables |
| Quotité de financement maximale | Jusqu’à 50 % du coût du projet |
| Logement neuf | Éligible sur tout le territoire (Collectif ou Individuel) |
| Logement ancien | Uniquement zones B2 et C avec 25 % de travaux |
| Plafond de ressources | 4 tranches (incluant les revenus intermédiaires) |
| Durée de remboursement | 20 à 25 ans (avec différé de 5, 10 ou 15 ans) |
En 2026, les banques traditionnelles considèrent presque toutes le PTZ comme un « quasi-apport ». Il réduit le prêt principal, améliore le ratio de solvabilité et facilite un financement bancaire à 100 %.
Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) et Action Logement
Le PAS, autrefois l’un des produits phares du Crédit Foncier, est désormais distribué par l’ensemble des réseaux bancaires ayant signé une convention avec l’État. Il offre des taux d’intérêt plafonnés et donne accès à des frais de garantie réduits. En complément, le prêt Action Logement (réservé aux salariés du secteur privé) permet d’emprunter jusqu’à 30 000 euros à un taux fixe préférentiel de 1 %, constituant un levier de financement supplémentaire pour les primo-accédants.
Ingénierie financière du senior : L’évolution du Prêt Viager Hypothécaire (PVH)
Le prêt viager hypothécaire permet aux propriétaires de mobiliser la valeur de leur bien sans vendre. Le remboursement intervient lors de la vente ou du décès.
Mécanisme et capitalisation des intérêts
Le PVH est un prêt in fine particulier. L’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts de son vivant, sauf s’il décide de vendre le bien ou d’effectuer un remboursement anticipé. Les intérêts sont capitalisés annuellement, ce qui signifie qu’ils s’ajoutent au capital dû et produisent eux-mêmes des intérêts l’année suivante.
Comparaison des acteurs du PVH en 2026
Depuis que le Crédit Foncier ne produit plus d’offres en direct. En effet, le marché s’est structuré autour de nouveaux acteurs spécialisés et de la reprise de l’expertise Foncier par BPCE.
| Établissement | Produit/Marque | Caractéristiques 2026 |
| Caisse d’Épargne (BPCE) | Foncier Reversimmo | Accessible dès 65 ans. Quotité 15-40 %. |
| Arrago | Prêt 60 | Accessible dès 60 ans. Quotité jusqu’à 60 %. |
| CFCAL | PVH Spécialisé | Remboursement différé, via courtiers. |
| Crédit Mutuel/CIC | Offre senior | Remboursement programmé ou vente en viager. |
En 2026, la garantie de non‑recours reste appliquée. Au dénouement du prêt, la dette ne peut dépasser la valeur du bien, la banque assumant toute perte éventuelle. Par conséquent, les héritiers ne sont jamais tenus de payer la différence.
Financement de la transition énergétique en copropriété
Le Crédit Foncier détenait près de 90 % du marché du crédit collectif aux copropriétés grâce à son offre Copro 100. Ce savoir‑faire, jugé stratégique pour la rénovation thermique du parc immobilier, a été transféré à la Caisse d’Épargne Île‑de‑France, qui gère désormais ces dossiers pour l’ensemble du groupe BPCE.
Le dispositif Copro 100 et ses conditions en 2026
Copro 100 est un prêt collectif à adhésion individuelle facultative. Chaque copropriétaire peut donc régler sa quote‑part comptant ou recourir à l’emprunt, sans solidarité entre eux. En cas de défaut, les autres ne sont pas tenus de rembourser, le risque étant couvert par une caution bancaire intégrée au montage.
| Paramètre du Prêt Copro 100 | Conditions en 2026 |
| Vote en Assemblée Générale | Majorité absolue de l’article 25 |
| Montant minimal du prêt collectif | 30 000 € (en cours de revalorisation vers 50 000 €) |
| Montant minimal par adhérent | ~1 500 € à 2 000 € |
| Durée de remboursement | 1 à 20 ans (choix individuel de la durée) |
| Taux d’intérêt | Fixe, entre 4 % et 6 % selon la durée |
Éco-PTZ Collectif et aides à la rénovation
En 2026, le Copro 100 est souvent associé à l’Éco‑PTZ collectif, dont les intérêts sont pris en charge par l’État. Ce dispositif peut financer jusqu’à 50 000 € par logement pour des rénovations énergétiques globales apportant un gain d’au moins 35 %. Les banques, comme la Caisse d’Épargne, proposent également des avances de subventions afin de préfinancer les aides publiques et d’alléger la trésorerie des syndicats.
Le décret de juillet 2025 a précisé le rôle du fonds de garantie pour la rénovation et accéléré les procédures de recouvrement en cas d’impayés, renforçant ainsi la sécurité des prêteurs.
Alternatives et financements spécialisés en 2026
Les montages financiers deviennent plus techniques, avec l’intervention de courtiers et d’intermédiaires spécialisés.
Financement sans apport et prêt à 110 %
En 2026, le financement sans apport reste possible pour des projets bien préparés. Les banques privilégient les dossiers avec une gestion bancaire irréprochable (pas de découverts sur trois mois) et une stabilité professionnelle solide (CDI confirmé ou fonctionnaire titulaire). Dans le neuf (VEFA), les frais de notaire réduits facilitent l’accès à un financement intégral.
Le crédit hypothécaire et le rachat de crédit
Le crédit hypothécaire permet de financer un nouveau projet sans vendre son bien actuel. Et, le rachat de crédit permet d’optimiser les mensualités.
| Solution alternative | Public cible | Avantage principal |
| Prêt Achat-Revente | Secundo-accédants | Fusionne l’ancien et le nouveau prêt |
| Vente à Réméré | Propriétaires en difficulté | Mobilisation immédiate de 50-70 % de la valeur |
| Prêt In Fine | Investisseurs patrimoniaux | Optimisation fiscale des intérêts déductibles |
| iBuying | Vendeurs pressés | Rachat cash sans clause suspensive |
Dynamiques sectorielles : Construction et investissement locatif
Le secteur de la maison individuelle reste impacté par la hausse des coûts et la réglementation RE2020.
La construction neuve sous pression
L’extension du PTZ à la maison individuelle en 2025 a permis de soutenir la filière. Cependant, la hausse des matériaux et les exigences énergétiques augmentent le coût de construction d’environ +10 % à 15 %. Le groupe BPCE, via SOCFIM, reste néanmoins le premier financeur des promoteurs, avec l’ambition de permettre la construction de davantage de logements plus performants et plus résilients face aux défis climatiques.
Dans ce contexte, Maisons Blanches accompagnent les acquéreurs pour concevoir des maisons conformes aux exigences actuelles tout en maîtrisant les dépenses annexes construction et le budget global.
Le nouveau statut du bailleur privé (Loi de Finances 2026)
En 2026, la loi de finances a instauré un « statut du bailleur privé » pour relancer le marché locatif. Il offre des avantages fiscaux aux propriétaires qui s’engagent sur des durées longues et des loyers maîtrisés, en remplacement progressif des dispositifs de type Pinel.
La performance énergétique devient déterminante. Les logements classés A ou B se valorisent mieux et se louent plus rapidement.
Impératifs stratégiques pour l’emprunteur
La disparition du Crédit Foncier n’a pas provoqué l’effondrement du financement immobilier, mais elle a supprimé l’automaticité d’accès au crédit pour les profils atypiques. En 2026, l’emprunteur doit anticiper, préparer et être appliqué dans la préparation de son dossier.
Le paysage actuel se résume à trois piliers :
- La domination de la banque universelle : la relation bancaire globale influence les conditions d’emprunt.
- L’omniprésence du risque énergétique : le DPE devient un critère majeur d’octroi du crédit.
- La technicité des aides d’État : PTZ et Action Logement remplacent partiellement l’apport personnel.
Pour les futurs propriétaires, chez Maisons Blanches, anticiper le financement dès la conception de votre projet de construction permet de sécuriser sa faisabilité, de trouver un prêt adapté et d’optimiser votre budget global.
FAQ : Tout savoir sur votre projet en 2026
Le coût du terrain peut-il être inclus dans le PTZ ?
Oui, le PTZ finance l’achat du terrain et la construction. Les frais de notaire restent à la charge de l’emprunteur.
Qu’est-ce que la garantie de livraison et pourquoi est-elle imposée par la banque ?
La garantie de livraison à prix et délais convenus protège l’acquéreur et la banque contre le risque d’abandon du chantier.
Peut-on obtenir un prêt si l’on construit soi-même (auto-construction) ?
Les banques restent prudentes. Le clos-couvert doit généralement être réalisé par des professionnels pour obtenir un financement.
Quel est l’impact de la norme RE2020 sur le montant du prêt ?
La RE2020 augmente le coût de construction d’environ +10 % à 15 %, mais améliore la valeur patrimoniale et réduit les dépenses énergétiques.
Est-il possible de transférer son prêt si l’on revend la maison avant la fin du crédit ?
Certaines banques proposent la transférabilité du prêt, permettant de conserver le taux initial pour un nouveau projet.
Comment fonctionne le déblocage des fonds avec un CCMI ?
Le financement est débloqué par étapes : 15 % à l’ouverture du chantier, 25 % aux fondations, 40 % à l’achèvement des murs, etc. Les intérêts sont calculés uniquement sur les sommes versées.