Presque 30 % des ménages français se servent de leur apport personnel et des crédits immobiliers classiques pour réaliser leur projet immobilier, dont les constructions neuves.
Comment financer ma construction individuelle ?
Hors prix d’achat et de viabilisation du terrain, faire construire sa maison individuelle revient en moyenne entre 1500 € et 3000 € par mètre carré. Pour bâtir une maison de 120 m², vous devrez débourser autour de 228 000 €. Si vous y ajoutez le budget pour acheter le terrain et le viabiliser, ce montant peut facilement passer à 338 000 €. Plus votre projet de construction est complexe, plus il vous coûtera cher.
Comment, alors, financer votre maison individuelle ? Apport personnel, crédit immobilier et aides complémentaires, il existe de nombreux dispositifs pour alléger la note finale. Maisons Blanches vous propose ici des ressources complètes et des conseils d’experts pour optimiser votre stratégie de financement.
Calculatrice financière
Les principales solutions de financement pour construire une maison neuve
L’apport personnel
Pour qu’un emprunteur obtienne un prêt immobilier, il doit justifier d’un apport personnel. Les emprunts sans apport, étant très difficiles à obtenir, sont rarement possibles. En général, un apport représentant 10 à 15 % du budget global suffit. Mais s’il atteint 20 %, voire plus du coût total du projet, cela jouera en faveur de votre dossier de prêt.
Un bon apport rassure la banque sur votre capacité d’épargne. Il peut provenir d’une épargne, d’un prêt à taux zéro, d’un prêt aidé ou encore d’un terrain acquis avec des fonds propres. Néanmoins, il faut également que vous présentiez un profil emprunteur stable. Les banques favorisent les salariés en CDI ainsi que les CDD et les indépendants justifiant de revenus réguliers sur trois ans.
Autres points importants : les banques calculent votre taux d’endettement et évaluent la fiabilité de votre projet immobilier avant l’octroi d’un prêt.
- Vos mensualités du crédit (tous vos crédits en cours), assurance incluse, ne doivent pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels.
- Après déduction des mensualités, il vous faut au minimum 1250 € de reste à vivre, avec 250 € supplémentaires par enfant.
- Parmi les conditions d’accès aux crédit, les banques examinent le type de construction ; le sérieux du constructeur, architecte ou responsables des travaux ; les garanties de livraison conforme, etc.
Le crédit immobilier classique
Le crédit immobilier traditionnel s’étale sur 15 à 25 ans, même sur 30 ans dans certains cas, calculé suivant votre capacité de remboursement. Le taux d’intérêt fluctue autour de 3,50 %. Il dépend de la durée du crédit, du profil de l’emprunteur, des régions et d’autres critères propres à chaque banque. Cette dernière sécurise habituellement les crédits avec des garanties comme l’assurance emprunteur et une hypothèque sur le bien en construction.
Les banques vous proposent, généralement, un taux d’intérêt fixe tout au long du prêt. Ainsi, vos mensualités sont fixes et connues d’avance pour plus de sécurité. Cependant, vous pouvez opter pour un taux d’intérêt variable où vos mensualités évoluent à la baisse ou à la hausse selon les conditions du marché.
Le déblocage des fonds dans un crédit pour la construction se fait progressivement. Au lieu de recevoir tout l’argent d’un coup, ils sont débloqués par étapes suivant l’avancement des travaux. Par exemple :
- Une partie au démarrage (achat du terrain, frais d’architecte, etc.)
- Une autre partie à la fin de certaines phases de construction (fondations, murs, toiture…)
- Le solde à la livraison de la maison.
Vous ne commencez à rembourser le crédit dans sa totalité qu’une fois la construction achevée. Pendant le chantier, vous ne payez que les intérêts intercalaires, c’est-à-dire les intérêts sur les sommes déjà débloquées.
Les solutions complémentaires
Les crédits ou prêts relais
Vous devez vendre votre bien actuel afin de financer la construction d’une nouvelle maison ? Vous êtes donc éligible au crédit relais ou prêt relais. Vous empruntez 60 à 80 % de la valeur estimée de votre bien en vente en guise d’apport pour lancer votre construction individuelle. Cela vous permet d’avancer dans votre projet immédiatement.
Le crédit relais est un prêt court terme de 12 à 24 mois, le temps que vous vendiez votre bien actuel. Pendant la durée du prêt relais, vous ne remboursez que les intérêts (pas le capital), appelés intérêts intercalaires. Le remboursement total du capital intervient lorsque votre bien a été vendu. Vous remboursez donc en une seule fois.
Les prêts immobiliers modulables
Vous avez un profil financier solide ? Les prêts modulables sont plus flexibles si vous souhaitez ajuster vos mensualités selon vos finances au fil du temps. Vous pouvez donc les réduire si vous avez des dépenses importantes à un moment donné, ou bien les augmenter lorsque vous avez des rentrées d’argent supplémentaires.
Par contre, les banques fixent au préalable les plafonds et planchers pour les ajustements. Ainsi, vos mensualités ne doivent pas descendre en dessous d’un certain seuil ni augmenter au-delà d’un certain pourcentage.
Avec certaines formules de prêts modulables, on vous accorde :
- Des périodes de suspension où vos mensualités sont suspendues pendant une période donnée en cas de coup dur.
- Des remboursements anticipés (partiels ou totaux) sans frais ou avec des frais limités, vous permettant de rembourser plus rapidement.
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Les différents prêts aidés pour une maison neuve
Les prêts aidés peuvent vous aider à compléter votre crédit immobilier classique et construire votre maison de rêve. Cumulés entre eux selon les conditions d’éligibilité, ils financeront la majeure partie, voire la totalité du projet.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) jusqu’en 2027
Le PTZ se prolonge encore jusqu’en 2027. C’est un prêt sans intérêts destiné à financer une partie de l’acquisition ou de la construction de votre résidence principale, en complément d’un prêt immobilier classique. Il couvre parfois jusqu’à 40 % du coût total du projet immobilier, avec zéro frais d’intérêts.
Le PTZ est uniquement accessible aux foyers à revenus modestes et primo-accédants, c’est-à-dire les personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Il est de ce fait, soumis à des conditions de ressources. Les critères d’éligibilité changent aussi selon le nombre de personnes dans le foyer et la zone géographique où se situe le bien.
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Le Prêt Accession Sociale (PAS)
Le PAS est un prêt conventionné par l’État, destiné à aider les ménages modestes à devenir propriétaires de leur résidence principale. Il peut financer jusqu’à 100 % du coût de l’achat ou de la construction d’un bien. Les frais annexes (frais de notaire, garanties) sont plafonnés, ce qui peut aider à alléger les coûts supplémentaires.
Le PAS est également accessible sous conditions de ressources, s’adressant plutôt aux ménages aux revenus modestes. Il est exclusivement réservé au financement d’une résidence principale. Il peut être combiné avec d’autres prêts aidés comme le PTZ.
Le Prêt Action Logement (PAL)
Le Prêt Action Logement est une aide réservée aux salariés du secteur privé travaillant dans des entreprises non agricoles de plus de 10 salariés. Les travailleurs modestes ont ainsi la possibilité d’accéder à la propriété, à condition que le bien soit destiné à devenir une résidence principale.
Via ce prêt, vous pouvez financer jusqu’à 30 % du coût total de votre projet d’achat ou de construction neuve, avec un montant variant entre 7 000 € et 25 000 € (ou jusqu’à 30 000 € pour l’accession depuis septembre 2023), remboursable sur 5 à 25 ans. Il est accordé à un taux avantageux de 1 % hors assurance. Ce sont directement les entreprises employeur qui financent le PAL par le biais d’Action Logement, responsable de la gestion et de la distribution des fonds.
Le Prêt Épargne Logement (PEL)
Le Prêt Épargne Logement est un prêt accordé aux détenteurs d’un Plan Épargne Logement (PEL) ou d’un Compte Épargne Logement (CEL) qui ont épargné depuis au moins 4 ans. Il est utilisable pour financer la construction d’une résidence principale.
Après la période d’épargne minimale de 4 ans, vous pouvez demander un prêt épargne logement dont le taux d’intérêt a été fixé à l’ouverture de votre PEL. Cela peut être très avantageux, car vous êtes à l’abri des hausses potentielles des taux d’emprunt. Le montant maximum du prêt est de 92 000 € et la durée de remboursement va jusqu’à 15 ans.
Le Prêt Conventionné (PC)
Le Prêt Conventionné (PC) est un prêt immobilier réglementé par l’État, conçu pour faciliter l’accession à la propriété en permettant de financer l’achat d’un bien neuf ou la construction d’une résidence principale. Il peut financer 100 % du coût total du projet, dont certains frais annexes comme les frais de notaire et d’agence. La durée de remboursement va de 5 à 30 ans.
Contrairement à d’autres prêts aidés, le PC n’est pas soumis à des plafonds de ressources. Cela signifie que tout ménage peut y avoir accès, indépendamment de ses revenus. Il est distribué par les banques agréées et bénéficie de taux d’intérêt encadrés pour garantir des conditions de remboursement favorables aux emprunteurs.
Le PC est compatible avec le système d’aide au logement (APL), permettant aux emprunteurs d’obtenir des aides au logement (APL Accession) pour alléger leurs mensualités, sous certaines conditions de ressources.
Il y a cependant des conditions spécifiques à remplir. La maison doit devenir la résidence principale de l’emprunteur dans l’année suivant l’achat ou l’achèvement de la construction. Vous devez aussi occuper le logement pendant au moins 6 ans après l’acquisition (sauf exceptions comme la mutation professionnelle ou des raisons de santé).
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Les autres alternatives de financement
Le prêt familial
Pour les jeunes acheteurs, le prêt familial ou amical peut être une alternative pour se constituer un apport personnel suffisant ou financer en partie leur projet de construction. Le principe est d’emprunter une certaine somme à un membre de la famille ou un proche et éviter les frais, les intérêts et les conditions contraignantes des banques.
Le prêt familial est souvent plus flexible et peut inclure des modalités de remboursement ajustées selon la capacité financière de l’emprunteur. Contrairement aux donations, il n’est pas soumis à l’impôt sur les donations tant qu’il respecte certaines conditions (notamment qu’il s’agisse d’un prêt, non d’un don déguisé).
Le Code Civil exige la formalisation du prêt familial à partir de 1500 €. Il faut consigner toutes les conditions de ce prêt par écrit (le montant, la durée, le taux d’intérêt éventuel, les modalités de remboursement, etc.) pour assurer la clarté de l’accord. Cet écrit peut être fait sous seing privé (c’est-à-dire sans notaire) ou sous forme d’acte notarié pour plus de sécurité juridique.
La déclaration fiscale devient obligatoire au-delà de 5 000 €. Au-dessus de ce montant, il faut déclarer le prêt auprès de l’administration fiscale via le formulaire n° 2062.
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Les subventions locales et les soutiens des collectivités
Les coups de pouce des collectivités locales
Des collectivités locales, à l’instar des conseils régionaux, départements ou communautés des communes proposent parfois des aides spécifiques pour favoriser la construction de logement dans certaines zones géographiques. Elles s’adressent, généralement, aux primo-accédants ou aux ménages à revenus modestes.
Ces aides prennent souvent la forme de prêts à taux réduit ou de subventions directes pour alléger le coût d’un projet immobilier. Vous pouvez notamment consulter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre département ou les collectivités de votre commune sur les coups de pouce possibles.
L’ADIL est en mesure de vous donner des informations et des conseils gratuits sur le logement et surtout, vous orienter vers les aides locales disponibles. Parfois, sous certaines conditions, l’ADIL elle-même propose une aide financière directe. Par exemple, les primo-accédants peuvent parfois bénéficier d’une aide financière de 3 000 à 4 000 € pour leur projet immobilier dans certaines localisations. Mais des conditions de ressources et d’autres critères sont souvent exigées.
Les exonérations et aides fiscales indirectes de l’État
Après la construction de votre maison individuelle, des aides fiscales indirectes sont également proposées par l’État. En tant que nouveau propriétaire, vous pouvez notamment bénéficier d’une exonération temporaire de la taxe foncière, du crédit d’impôt pour la transition énergétique et d’une réduction de TVA rsur certains travaux.
- Exonération temporaire de la taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local que doit payer un propriétaire. L’exonération de cette taxe est applicable pendant les 2 premières années suivant l’achèvement des travaux de construction de votre maison principale. Attention, les communes peuvent restreindre ou ajuster cette exonération.
- Le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)
Le CITE est une aide réduisant votre impôt sur le revenu lorsque vous investissez dans des équipements destinés à améliorer la performance énergétique du logement. Si vous installez, par exemple, des panneaux solaires, des pompes à chaleur, des chaudières performantes, etc., vous êtes éligible au CITE. Il vous faut également les faire installer par des professionnels qualifiés. Le montant du CITE couvre jusqu’à 30 % des dépenses engagées. Il y a, toutefois, des plafonds de dépense par logement par période.
- Une TVA réduite pour certains travaux
Une TVA réduite s’applique sur certains travaux de rénovation, d’aménagement, et d’amélioration réalisés après la construction de la maison. Elle est abattue à 5,5 % pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique et à 10 % pour les autres travaux de rénovation, comme l’aménagement intérieur. La maison doit avoir été construite et occupée pendant au moins 2 ans pour bénéficier de cet abattement fiscal. Il faut aussi engager une entreprise facturant la main-d’œuvre et les matériaux pour réaliser les travaux.
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Préparer son dossier pour obtenir un financement immobilier
Les banques sont aujourd’hui plus exigeantes dans l’octroi des crédits immobiliers. Vous pouvez toujours emprunter, mais les conditions seront meilleures si vous présentez un bon dossier, qui rassurera la banque. Comment faire pour bâtir un plan de financement solide ?
Les documents nécessaires
Vous devez rassembler les documents personnels, financiers et liés à la construction pour démontrer votre stabilité financière, votre capacité de remboursement et la fiabilité de votre projet.
Les documents à présenter incluent au moins :
- Justificatifs d’identité et de domicile : copie de votre pièce d’identité, justificatif de domicile récent, etc.
- Document d’apport personnel.
- Relevés de comptes bancaires : les relevés des trois derniers mois pour permettre aux prêteurs d’évaluer votre gestion financière.
- Revenus et avis d’imposition : bulletins de salaire (sur trois à six mois), contrats de travail, et avis d’imposition des deux dernières années.
- Justificatifs de charges : tableaux de remboursement de crédits en cours, loyers, pensions alimentaires, etc.
- Documents liés au projet immobilier : plans de construction, devis détaillés et validés, permis de construire pour un projet de construction.
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Les conseils pour optimiser votre dossier
En plus de structurer et de consolider votre dossier de financement immobilier, suivez ces conseils pour mettre toutes les chances de votre côté et convaincre plus facilement un établissement prêteur.
- Soignez votre stabilité financière : évitez de multiplier les incidents de paiement et découverts bancaires, et si possible, remboursez les crédits en cours avant de soumettre votre dossier.
- Mettez en avant votre apport personnel : un apport personnel représente un sérieux atout pour rassurer la banque. Il montre votre engagement et réduit le risque pour l’organisme de crédit.
- Prouvez votre solvabilité : estimez bien votre capacité d’emprunt, des revenus suffisants couvriront les mensualités du crédit sans impacter votre qualité de vie. Les banques privilégient souvent les emprunteurs dont le taux d’endettement reste inférieur à 35 %.
- Vérifiez votre éligibilité aux aides : renseignez-vous sur les aides auxquelles vous pouvez avoir droit afin de renforcer votre dossier.
- Préparez des garanties : des garanties telles qu’une hypothèque ou une caution peuvent renforcer la crédibilité de votre dossier et favoriser l’octroi du prêt.
- Faites appel à un courtier : si vous avez besoin d’aide pour présenter au mieux votre dossier, un courtier en financement immobilier peut vous accompagner, vous conseiller et négocier les meilleures conditions pour vous.
Cas des primo-accédants : les solutions pour financer sa première maison
Vous êtes considéré comme primo-accédant lorsque vous louez votre résidence principale depuis au moins 2 ans ou lorsque vous n’êtes que propriétaire de votre résidence secondaire. Sous ce statut, l’accession à la propriété vous permet d’acheter votre maison principale via un crédit. Les prêts à votre disposition comprennent l’APL, le PAS, le PC, le PEL et le PTZ.
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