On connaissait le crowdfunding pour financer des projets artistiques et innovants, en faisant appel au financement participatif pour atteindre un objectif en échange de contreparties, mais ce financement peut-il s’appliquer à la construction ?
Le point sur les campagnes de crowdfunding, un nouveau moyen d’ investir dans l’immobilier.
Le crowdfunding est déjà très répandu dans certains domaines et en particulier dans le financement des entreprises. Il pourrait bien aujourd’hui percer dans l’immobilier. Le crowdfunding est en effet, un financement participatif qui apparaît intéressant à une époque où l’immobilier apparaît comme le nouveau placement en or.
Les plateformes de financement participatif dans le domaine de l’immobilier se multiplient en France et les petits constructeurs régionaux lèvent ainsi des capitaux sans trop de problèmes. Les épargnants, quant à eux, sont tentés par des rendements élevés, parfois jusqu’à 10% par an pour certains projets.
Qu’est ce que le crowdfunding ?
Le principe du crowdfunding est de financer un projet grâce à la contribution d’internautes. Il existe de nombreuses plateformes en ligne pour lancer sa campagne de financement participatif, pour les particuliers mais aussi pour les entreprises.
Chaque « mise » investie par un internaute lui rapporte une contrepartie : un accès anticipé ou moins cher au produit mis en avant, des parts dans le projet ou des contreparties financières intéressantes.
Crowdfunding immobilier : le principe
Comment cela fonctionne ?
Vous choisissez le projet qui vous intéresse le plus : généralement les plateformes dédiées au crowdfunding immobilier mettent en avant certaines campagnes. Les plateformes jouent le rôle d’intermédiaire entre les investisseurs et les acteurs du projet.
A vous de choisir lequel vous souhaitez supporter, selon votre intérêt personnel, ses contreparties, le montant de l’investissement et son rendement.
Une fois le montant de cette cagnotte en ligne atteint, les fonds sont transférés au promoteur ou au constructeur en charge de la rénovation ou de la construction immobilière. A l’issue de ces travaux, les investisseurs touchent leur contrepartie.
Si le montant n’est pas suffisant à la fin du délai imparti, pas d’inquiétude : vous récupérez votre financement intégralement et sans frais.
Pour quels types de projets ?
Ce mode de financement est assez récent dans l’immobilier, mais plusieurs projets ont déjà été menés à terme grâce au crowdfunding.
On trouvera parmi les campagnes des projets d’éco construction, que ce soit pour un immeuble ou un quartier entier, mais aussi d’habitat partagé, des rénovations dans l’ancien, la contrcutions de lotissements résidentiels comme de programmes neufs en centre ville.
Les Avantages du financement participatif dans l’immobilier :
- Le financement collaboratif a permis a certaines initiatives de voir le jour en récoltant des fonds qui n’auraient pas été accordés par des établissements de prêt classiques. Il permet au marché immobilier de se diversifier et y apporte de la nouveauté.
- Les investissements de départ sont variés et on peut participer à une campagne de crowfunding immobilier pour des sommes très raisonnables. Il y a plusieurs niveaux de participation (et plusieurs contreparties en conséquence) pour investir dans l’immobilier.
- Cela peut permettre de réaliser un investissement bien rémunéré si la campagne rencontre du succès et va à son terme. En effet, certains de ces projets constituent une bonne opportunité de placement, avec un très bon retour sur investissement.
- Sur la plupart de ces campagnes de financement participatif, le risque est modéré : en général le montant investi est restitué si le projet n’aboutit pas.
Les limites du crowdfunding immobilier :
- Les plateformes de financement participatif sélectionnent les meilleures offres d’investissement en en proposant que 10% des projets, ce qui peut biaiser votre choix et rendre l’accès à des campagnes qui vous plairaient d’avantage parfois plus compliqué. En outre, le choix entre plusieurs projets peut être difficile à faire et, malgré la faible risque, ce choix demande réflexion.
- La somme demandée, même pour un premier échelon, représente souvent des dizaines de milliers d’euros. Un montant qui n’est pas à la portée de tous les ménages.
- Même si beaucoup de projets ont pu voir le jour grâce au crowdfunding immobilier, beaucoup ne récoltent pas les fonds nécessaires pour arriver à terme. Et il n’est pas toujours évident de prévoir quelle initiative aura le plus de succès.
- Soyez vigilants quant aux conditions de participations et aux modalités de remboursement : certaines campagnes peuvent représenter un risque important ou ne pas rapporter suffisamment. De plus, il faut savoir que généralement les rendements ne sont récupérables qu’au bout de deux ou trois ans, le temps que la construction soient réalisés et les biens vendus.
En matière de construction il est très difficile d’éviter les déconvenues, logements invendables, échecs commerciaux ou faillites de sous-traitants. Ces événements risquent d’impacter la rentabilité de l’investissement : il faut donc rester très prudent.
Une autre solution consiste à pouvoir devenir copropriétaire d’un logement en achetant une part de logement pour en percevoir le loyer. Dans ce cas, la plateforme crée une SCI pour chacun des logements. Les tickets d’entrée sont souvent plus élevés, les chances de sortie du système sont nettement plus compliquées, car avant que la vente du logement puisse être envisagée, il faut que les deux tiers des associés acceptent de vendre. C’est donc un projet qui présente plus de contraintes que le crowdfunding immobilier classique mais qui présente l’avantage de toucher une quote-part du loyer perçu.
Comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier ?
Les plateformes de crowdfunding immobilier se multiplient, il convient de vérifier quelques points précis pour faire son choix. Bien sûr, vous pouvez investir sur plusieurs plateformes pour diversifier vos placements. Il est même conseillé de miser des petites sommes sur différents projets afin de minimiser les risques. Comment reconnaitre une bonne plateforme de crowdfunding immobilier ? Les critères d’examen sont, généralement, les suivants :
- L’ancienneté et la fiabilité de la plateforme qui doit être immatriculée CIP (conseiller en investissement participatif) ou PSI (prestataire de services d’investissement)
- L’ergonomie du site qui doit permettre une navigation fluide et un accès facile et rapide aux informations clés.
- La sélection et la mise en avant des campagnes immobilières les plus fiables et les plus pertinentes dans lesquelles investir.
- La qualité des informations figurant sur le site et sur le promoteur (la capacité financière, le permis de construire, statut juridique, l’implantation géographique, les garanties construction, etc.)
- Les informations concernant le taux de rendement des projets et les indices sur les rentabilités internes des projets.
- Le nombre de projets financés, leur durée moyenne ainsi que les chiffres clairs sur le montant des financements.
- Le taux de retard de paiement, le nombre de procédure collective en cours ou encore la perte définitive enregistrée.
En termes de fiscalité, les intérêts perçus via le crowdfunding immobilier sont imposables,
- Soit à hauteur de 30 % l’année (12,8% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux) si vous optez pour un prélèvement forfaitaire unique (PFU) ;
- Soit en suivant le barème de l’impôt sur le revenu (IR) + prélèvements sociaux 17,2% si vous choisissez le barème classique (recommandée aux investisseurs ayant une tranche d’imposition marginale de 11 %).