Tout ce qu’il faut savoir avant de signer un compromis de vente

Vous êtes sur le point de vendre ou d’acheter une maison ou un autre type de bien ? La signature d’un compromis de vente chez le notaire revêt une grande importance. Ce document officiel scelle l’accord entre les deux parties avant la signature de l’acte définitif. Il prévoit également les conditions pour sécuriser la transaction. Que contient un compromis de vente ? Quels sont les points à vérifier avant de s’engager ? Et quel est le rôle du notaire dans cette procédure ? On récapitule les points à retenir pour appréhender votre projet d’acquisition ou de vente immobilière en toute sérénité.

Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage l’acheteur et le vendeur à conclure une vente ou un achat immobilier sous des conditions préalablement définies. Il s’agit d’un document juridique important, souvent établi chez un notaire ou par un agent immobilier jouant le rôle d’un témoin officiel. Le compromis de vente précède la signature de l’acte authentique. Prendre rendez-vous avec un notaire à Paris, par exemple, permet d’entamer cette démarche.

Valeur juridique

Ce document formalise la volonté des deux parties de conclure la vente. Il inclut les informations essentielles comme le prix, la description du bien et les éventuelles clauses suspensives (conditions qui peuvent annuler la vente si elles ne sont pas remplies). Le compromis de vente constitue ainsi un contrat de vente provisoire.

Si aucune loi n’oblige l’acheteur et le vendeur à s’offrir les services d’un notaire, ce recours reste fortement recommandé. La prestation est gratuite et permet de donner une véritable valeur juridique à la démarche.

Compromis de vente vs promesse de vente

Ne confondez pas le compromis avec la promesse de vente :

Compromis de vente : engage les deux parties.
Promesse unilatérale de vente : engage uniquement le vendeur, l’acheteur pouvant décider de se rétracter.

Comment définir les termes du compromis de vente ?

Avant de faire appel au notaire, les termes du compromis de vente peuvent être discutés entre les concernés ou négociés par des professionnels. Votre constructeur de maison Var peut vous assister dans cette démarche. Il est généralement recommandé que le constructeur choisi soit celui ayant permis de conclure la vente. L’agent immobilier assume la fonction d’un intermédiaire impartial : il saura aussi bien veiller aux intérêts de l’acheteur qu’à ceux du vendeur.

Les termes du compromis de vente chez le notaire incluent les conditions de rétractation et de dédommagement. Pour chaque partie, ce document permet d’ajuster les détails particuliers de l’accord.

Quelles clauses intégrer au compromis de vente ?

Si intégrer des clauses particulières au compromis de vente n’est pas indispensable, il peut être nécessaire de rappeler les conditions acceptées par les deux parties. Les clauses suspensives figurent parmi les éléments non-obligatoires dont l’intégration est recommandée, et dans ce cas précis, elles sont énumérées pour protéger l’acheteur.

Elles prévoient aussi les cas pouvant justifier une annulation lorsque des imprévus sont constatés. Ces clauses de suspension concernent généralement :

L’obtention incertaine d’un prêt immobilier
La déficience de préemption venant de la mairie ou du locataire actuel
Le report d’une vente immobilière devant financer le nouvel achat de l’acquéreur
Le défaut de servitude
Le cas de rejet d’un permis de construire
Le défaut de purge d’une hypothèque immobilière contractée par le vendeur

Parmi les éléments négociables dans cette promesse de vente, doivent être cités : le droit de rétractation, soutenu par une date butoir, ou la répartition des charges pour certains types de propriétés.

Pourquoi passer par un notaire ?

Passer par un notaire pour la signature du compromis de vente n’est pas obligatoire, mais la démarche sécurise votre transaction immobilière. C’est un professionnel du droit. Il veille à ce que toutes les clauses soient conformes à la législation en vigueur. IL protège les intérêts des deux parties. En tant que tiers impartial, le notaire se charge de la rédaction claire et précise du compromis et anticipe les éventuels litiges.

Le rôle du notaire est de garantir :

La conformité juridique du document.
La validité du titre de propriété du vendeur.
La vérification de l’absence d’hypothèque ou de litiges sur le bien.
Les informations sur les droits de servitude et de préemption.
L’information des parties sur leurs droits et obligations.

Y a-t-il des frais à anticiper ? Le service est souvent gratuit. Le notaire rédige généralement le compromis de vente sans frais supplémentaires, les frais n’intervenant qu’au moment de la signature de l’acte définitif. Cette gratuité rend son intervention d’autant plus intéressante, en particulier pour les acheteurs peu familiers avec les aspects juridiques complexes. Faire appel à un notaire, c’est donc investir dans une transaction sereine, transparente et conforme à la loi.

Quels documents annexer au compromis de vente ?

Pour que le compromis soit valide et complet, plusieurs documents doivent y être annexés. Selon le type de bien à vendre, copropriétés neuves, maison individuelle à construire ou à rénover, appartement neuf, ou autre, la liste de ces documents à fournir sera plus ou moins longue.

Documents obligatoires pour tous les biens

Dossier de diagnostics techniques obligatoires (DDT) : il comprend le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue la consommation d’énergie et l’impact environnemental du bien, ainsi que d’autres rapports comme le diagnostic termites ou l’état des risques naturels et technologiques (inondations, séismes, etc.).
Titre de propriété : ce document prouve que le vendeur est le propriétaire légal et habilité à vendre le bien.
Plan cadastral : il permet de localiser précisément le bien et de vérifier les limites foncières.

Documents spécifiques selon le type de bien

Pour un appartement en copropriété : règlement de copropriété, carnet d’entretien de l’immeuble, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, et notice d’information sur les droits des copropriétaires. Ces éléments renseignent sur les charges, les travaux prévus et le fonctionnement de la copropriété.
Pour une maison individuelle : permis de construire, certificat d’urbanisme et, dans certains cas, une étude de sol.

Conseil pratique

Vérifiez la validité des diagnostics, certains ayant une durée limitée (comme le DPE, valable 10 ans). Préparez les documents en amont pour éviter tout retard dans la signature, et envisagez de faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans cette démarche administrative.

Comment définir les termes du compromis de vente ?

La négociation avant la signature

Prix de vente et modalités de paiement : acompte ou séquestre à verser (généralement entre 5 et 10 % du prix).
Délais pour la signature de l’acte définitif : généralement fixés entre 3 et 4 mois.
Charges et travaux : répartition des frais liés au bien jusqu’à la vente.

Astuce : Faites-vous accompagner par un professionnel (agent immobilier ou avocat) pour défendre vos intérêts lors de ces négociations.

Les clauses essentielles du compromis de vente

Certaines clauses sont obligatoires, d’autres facultatives. En général, les termes du compromis de vente chez le notaire précisent les conditions de rétractation et de dédommagement. Pour chaque partie, ce document permet d’ajuster les détails particuliers de l’accord.

Clauses obligatoires

Description du bien : adresse, superficie, équipements, etc.
Prix et modalités de paiement : montant, acompte, etc.
Droit de rétractation : délai légal de 10 jours pour l’acheteur.

Clauses suspensives recommandées

Les clauses suspensives permettent d’annuler la vente si certaines conditions ne sont pas remplies :

Obtention d’un prêt immobilier : si l’acheteur n’obtient pas son financement, le compromis devient caduc.
Absence de préemption : par la mairie ou d’autres tiers.

Le report d’une vente immobilière devant financer le nouvel achat de l’acquéreur.

Résolution de problèmes juridiques : servitudes, hypothèques, permis de construire refusé.

Le défaut de purge d’une hypothèque immobilière contractée par le vendeur.

Attention : Si aucune clause suspensive n’est prévue, l’acheteur s’engage à acheter le bien quelles que soient les circonstances.

Un acompte (généralement 5 à 10 % du prix) est versé sur un compte séquestre géré par le notaire au moment de la signature du compromis de vente. Ce dépôt de garantie est déduit du prix final à la signature de l’acte notarié ou restitué en cas de rétractation dans le délai réglementaire.

Quelles sont les étapes après la signature ?

En général, la signature du compromis de vente suit un processus de plusieurs étapes, pouvant prendre quelques mois.

Période de rétractation pour l’acheteur

L’acheteur bénéficie d’un délai de 10 jours pour se rétracter sans justification. Passé ce délai, le compromis devient ferme et définitif.

Obtention et vérification des documents administratifs

Le notaire procède aux vérifications légales nécessaires concernant le bien : état hypothécaire, certificat d’urbanisme, conformité des documents, etc.

Demande de prêt

L’acheteur qui finance son achat par un prêt immobilier peut faire son dossier de prêt. En cas de refus, il peut annuler le compromis de vente tel que précisé dans les clauses suspensives.

La levée des clauses suspensives

La vente se poursuit uniquement si toutes les clauses suspensives ont été levés du côté de l’acquéreur comme du côté du vendeur.

Préparation de l’acte définitif

Le notaire procède aux vérifications nécessaires pour être sûr de respecter toutes les conditions et d’avoir tous les documents (conformes) en main.

Signature de l’acte authentique

L’acte de vente est signé devant notaire, marquant le transfert de propriété. L’acquéreur verse le prix d’achat restant et les frais de notaire

Bien rédigé, le compromis de vente protège aussi bien l’acheteur que le vendeur. Pour vendre ou acheter un bien en toute confiance, faites-vous accompagner par un notaire ou un expert immobilier fiable.