La détermination de la rentabilité locative est indispensable pour tout investisseur immobilier cherchant à évaluer la performance de leur placement. Cela implique d’analyser les revenus potentiels générés par la location, notamment :
• Les loyers et autres sources de revenus;
• Les dépenses associées à l’investissement (les taxes foncières, les charges, l’entretien et les frais de gestion).
Cependant, calculer cette rentabilité n’est pas toujours aisé sans une bonne démarche. Pour y parvenir, vous devez considérer quelques éléments clés et suivre une méthodologie précise.
On vous propose alors de trouver dans cet article les différentes étapes de calcul pour déterminer la rentabilité locative d’un investissement immobilier. Avec cette approche méthodique, vous allez pouvoir prendre les bonnes décisions et optimiser ainsi vos chances de succès financier en matière de location.
La Rentabilité locative brute
La valeur locative d’un logement représente le loyer spéculatif que vous pourriez espérer obtenir de votre bien immobilier. Il est donc essentiel d’estimer la valeur locative d’un bien immobilier afin de pouvoir calculer la rentabilité locative. Ce dernier est un indicateur primordial pour évaluer la viabilité de votre projet d’investissement immobilier. Elle permet de mesurer la relation entre les revenus locatifs et le coût total de l’acquisition en utilisant une formule ci-après :
([Loyer mensuel x 12]/Prix d’Acquisition) x 100.
La rentabilité brute offre alors une vue d’ensemble de la performance de votre placement immobilier. Elle indique combien les loyers annuels représentent par rapport au montant investi (en pourcentage) dans le projet.
À savoir que cette information ne prend pas en considération les nombreuses charges liées à la propriété. Elle constitue donc en une simple évaluation initiale rapide. Pour une analyse plus précise, il est nécessaire de déterminer la rentabilité nette du placement. Cette dernière prend en compte les dépenses associées à la propriété comme :
• Les taxes foncières ;
• Les assurances ;
• Les frais d’entretien et de gestion ;
• etc.
La Rentabilité nette
Afin d’aboutir à un analyste plus poussé et une évaluation plus précise de la performance réelle de votre investissement immobilier, pensez à définir la rentabilité nette. À la différence de la rentabilité brute — qui d’ailleurs ne prend en compte que les revenus locatifs —, celle-ci intègre les charges et les impôts sur le revenu associé à la propriété.
Pour déterminer la rentabilité nette, il y a une formule simple qui dit : Revenu net annuel = (Loyer mensuel x 12) — Charges — Impôts. Cette dernière détermine combien d’argent vous restera après avoir soustrait les dépenses incombant à la propriété des revenus générés par la location.
Après avoir obtenu le revenu net annuel, obtenez le pourcentage de rentabilité nette en le divisant par le prix d’acquisition du bien et le multipliant par 100. Cette valeur vous informe sur la rentabilité réelle de votre investissement après que toutes les charges ont été considérées.
Bien évidemment, cette valeur permet alors de mieux comprendre le véritable rendement de l’investissement. En prenant en considération les dépenses, cette mesure offre une vue plus précise de la rentabilité potentielle et vous aide à prendre des décisions d’investissement plus éclairées.
La Rentabilité Nette-Nette
La rentabilité nette-nette, c’est-à-dire prise en compte des avantages fiscaux pris, constitue une approche plus approfondie du calcul de la rentabilité locative d’un investissement immobilier. À savoir que les avantages fiscaux peuvent optimiser la performance financière de votre bien locatif. Ils peuvent inclure :
• Des déductions pour les intérêts hypothécaires,
• L’amortissement ;
• Ainsi que d’autres dépenses liées à la propriété.
Bref, il touche bien les dépenses qui peuvent être admissibles aux allègements fiscaux.
Pour obtenir la rentabilité nette-nette, il suffit d’ajouter ces avantages fiscaux au revenu net annuel obtenu précédemment. Revenu net Annuels + Avantages fiscaux = Revenu net-net annuel. Il s’agit du revenu net « ajusté », car il prend maintenant en considération les économies d’impôt issues des différents avantages fiscaux.
Cependant, ayez en tête que les avantages fiscaux ne sont pas fixés. En effet, ces réductions de la charge d’impôt sont fonction des lois fiscales mises en place et peuvent changer au fil du temps.
Remarque :
Pour bénéficier d’une évaluation plus précisément, il vaut mieux consulter un expert fiscal. En prenant en compte les spécificités de chaque situation financière, ce professionnel pourra vous guider efficacement dans le calcul de la rentabilité nette-nette de votre investissement immobilier.