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Variable, fixe, amortissable ou i fine, Quel prêt immobilier choisir ?

En immobilier, le prêt constitue une étape déterminante dans l’élaboration de votre achat. Pourtant, même si internet regorge d’informations sur le sujet, il est souvent très difficile pour les futurs acquéreurs d’y voir clair. Quelles sont les différents types de prêts immobiliers ? Comment fonctionnent-ils ? Faut-il préférer un taux variable ou un taux fixe ? Pourquoi choisir un taux amortissable ? Qu’est-ce qu’un taux in fine ? Ces questions peuvent émerger au moment de choisir votre emprunt pour financer votre achat immobilier. Afin de vous faciliter la tâche et vous éviter les mauvaises surprises, voici quelques éclaircissements :

Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe (ou constant) est un crédit pour l’achat d’un bien immobilier dont le taux d’intérêt reste en général identique pendant toute la durée de remboursement. Fixé lors de la signature du contrat de prêt, ce taux ne variera pas, sauf si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation.

Les taux d’intérêt des prêts fixes sont indexés sur l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) TEC 10 ans. Cet indice de référence des taux bancaires reste extrêmement bas et n’évolue quasiment pas depuis quelques années, restant en dessous des 2,5 % depuis 2014. Aujourd’hui, son taux fluctue environ entre 0,6 et 1 %, selon l’AFT (Agence France Trésor).

TEC 2017

Les variantes du prêt à taux fixe

Les avantages du prêt à taux fixe

Les inconvénients du prêt à taux fixe

En cas de remboursement anticipé, les pénalités atteignent fréquemment 2 à 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Pour quelles raisons choisir un prêt à taux fixe ?

Les prêts à taux fixe sont à privilégier si vous empruntez sur une longue durée (plus de 15 ans) car ils vous protégeront des risques d’évolution du marché de l’immobilier sur le moyen-long terme.

À noter également que le prêt à taux fixe à échéances progressives est un bon moyen de réduire vos mensualités pendant les premières années de remboursement et de les augmenter ensuite pour profiter d’une hausse de vos revenus.


Le prêt à taux variable

À l’inverse, le taux d’intérêt des prêts à taux variables évolue en fonction d’un indice de référence déterminé dans le contrat de souscription de votre crédit. Il est donc impossible de connaître à l’avance le coût total de l’emprunt (somme des intérêts). Par ailleurs, les mensualités comme la durée du crédit peuvent être soit fixe, soit variable.

L’indice de référence des prêts à taux variables est en général l’Euribor, qui correspond au prix auquel 25/40 des banques européennes se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire. Mais certains établissements de crédit préfèrent en utiliser d’autres plus “exotiques”, comme une monnaie étrangère par exemple.

En 2017, l’ensemble des indicateurs Euribor (1 semaine, 2 semaines, 1 mois, 2 mois, 3 mois, 6 mois, 9 mois et 12 mois) sont passés en dessous de 0 %, comme vous pouvez le voir avec le tableau ci-dessous (pour connaître les dernières valeurs mises à jour, cliquez ici).

Taux euribor par années(Source image : http://fr.euribor-rates.eu/taux-euribor-par-annee.asp)

Pour établir leurs taux d’intérêt, les banques appliquent cet indice en y ajoutant une marge de 1 à 3 % selon votre situation personnelle. Plus vous serez en mesure d’offrir des garanties (revenus récurrents, bonne capacité d’épargne, emploi stable, qualité de votre achat immobilier, etc.) plus la marge commerciale de la banque sera faible et meilleur sera le taux proposé.

Les variantes du prêt à taux variable

Les avantages du prêt à taux variable

Les inconvénients du prêt à taux variable

Pour quelles raisons choisir un prêt à taux variable ?

Choisir un prêt à taux variable est un choix spéculatif. Les avantages de ce type d’emprunt n’ont véritablement d’intérêt que si les deux conditions suivantes sont réunies :

Dans ce contexte, on peut espérer une baisse des taux. C’est ce qui s’est produit au début des années 2000 lorsque les taux fixes oscillaient entre 5 et 6 %. Les taux variables se négociaient alors un point de moins et l’on prédisait encore une baisse des taux.

Mais, l’emprunt à taux variable peut également présenter un intérêt en période de taux fixes bas. C’est le cas pour les opérations à court terme (moins de 7-8 ans) avec un bon taux de départ restant fixe les 2 ou 3 premières années. Cette situation pourrait parfaitement vous convenir si vous n’avez pas besoin d’emprunter sur une longue durée ou si vous souhaitez revendre votre bien rapidement.


Le prêt à taux mixte

Le prêt à taux mixte ou hybride est un emprunt immobilier qui combine à la fois une partie à taux fixe et une partie à taux variable (généralement capé), successivement sur deux périodes de remboursements différentes.

Pour la première partie à taux fixe, ce type d’emprunt vous permettra de bénéficier de taux inférieurs à ceux du marché, car la durée du prêt est raccourcie. Ensuite, vous continuerez à rembourser votre crédit dans la seconde partie de votre emprunt avec un taux variable indexé à l’Euribor, un indice (sauf événements exceptionnels) plus bas que les taux d’emprunts à taux fixe (OAT TEC 10).

Les avantages du prêt à taux mixte

Les inconvénients du prêt à taux mixte

 Pour quelles raisons choisir un prêt à taux mixte ?

Vous pouvez choisir un prêt à taux mixte si vous hésitez entre un taux fixe et un taux variable. Cependant, ce type de prêt est plus facilement accordé aux primo-accédants qui sollicitent un emprunt immobilier d’une durée moyenne (entre 7 et 10 ans). En effet, ils profiteront d’un taux bas et ne subiront pas l’éventuelle hausse de l’indice de référence s’ils vendent leur bien à l’issue de leur emprunt ou peu de temps après.


Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est un emprunt dont le capital est “amorti” dans le temps. Il s’agit de la forme de crédit immobilier la plus répandue, il peut être à taux fixe, variable ou mixte. Son principe repose sur le calcul des intérêts en fonction du capital restant dû à l’issue de chaque échéance. À chaque annuité (trimestrialité ou mensualité), la part du capital amorti augmente tandis que la part d’intérêt diminue.

Exemple d’un tableau de prêt amortissable pour un emprunt de 100 000 € sur 7 ans à un taux fixe de 1,3 %.

Année Annuité Capital amorti Intérêt Capital restant dû
1 14 857 € 13 798 € 1 077 € 86 202 €
2 14 857 € 13 957 € 918 € 72 245 €
3 14 857 € 14 119 € 757 € 58 126 €
4 14 857 € 14 282 € 593 € 43 844 €
5 14 857 € 14 447 € 428 € 29 397 €
6 14 857 € 14 614 € 261 € 14 783 €
7 14 857 € 14 783 € 92 € 0 €

Si votre prêt est sur une longue durée, vous pourrez payer plus d’intérêt que de capital les premières années, surtout si votre taux est élevé.

Les avantages du prêt amortissable

Les inconvénients du prêt amortissable

Pour quelles raisons choisir un prêt amortissable ?

Le prêt amortissable est plutôt recommandé aux particuliers aux revenus moyens qui désirent faire un achat immobilier pour y vivre. Cependant, plus votre prêt est court, plus vous rembourserez rapidement du capital et plus vous vous donnez la possibilité de revendre votre bien à moyen terme.


Le prêt in fine

Contrairement à l’emprunt amortissable, les intérêts du prêt in fine sont calculés non pas en fonction du capital restant dû de chaque échéance, mais selon le capital emprunté. De plus, le capital devra être remboursé en une seule fois, à la fin du crédit, autrement vous ne paierez que les intérêts à chaque échéance.

Exemple d’un tableau de prêt in fine pour un emprunt de 100 000 € sur 10 ans à un taux fixe de 1,3 %.

Année Capital amorti Intérêts Annuité Capital restant dû
1 0 € 1 299,96 € 1 299,96 € 100 000 €
2 0 € 1 299,96 € 1 299,96 € 100 000 €
3 0 € 1 299,96 € 1 299,96 € 100 000 €
4 0 € 1 299,96 € 1 299,96 € 100 000 €
5 0 € 1 299,96 € 1 299,96 € 100 000 €
6 0 € 1 299,96 € 1 299,96 € 100 000 €
7 100 000 € 1 299,96 € 101 299,96 € 0 €

Dès la demande de prêt, vous devez verser un capital sur un plan de placement choisi par l’établissement de crédit qui vous prête la somme. Si à terme le rendement est suffisant pour faire grossir la somme jusqu’au remboursement, elle permettra d’assurer ce dernier. Sinon, vous devez verser une certaine somme à chaque échéance.

Les avantages du prêt in fine

Les inconvénients du prêt in fine

Pour quelles raisons choisir un prêt in fine ?

Le prêt in fine est plus approprié aux personnes à hauts revenus qui souhaitent acheter un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif. Ainsi, le plan de financement veille à ce que le loyer perçu couvre l’effort d’épargne consenti et les mensualités.

Ce type de prêt coûte cher car les intérêts sont importants. Mais pour ceux qui ont déjà une base de revenus locatifs imposables, ces lourds intérêts n’augmenteront que très peu, voir diminueront même, le coût de votre emprunt si aucun loyer n’est perçu. De plus, pendant toute la durée du prêt, la valeur acquise du bien immobilier est nulle : cet investissement n’entrera donc pas dans le calcule de l’ISF qu’au moment du versement du capital.

Enfin, notons que le prêt in fine est la forme d’emprunt la plus accessible aux non-résidents fiscaux qui souhaitent faire un achat immobilier en France. Tous investisseurs en mesure de déposer un apport suffisant pour couvrir le capital à la fin du prêt est quasiment certain de pouvoir obtenir ce type de crédit.

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