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Taux variable, fixe, amortissable ou i fine, lequel choisir ?

Le prêt immobilier est une étape importante et primordiale dans l’achat immobilier. L’information très dense à ce sujet perd le plus souvent le futur emprunteur. Pourtant les différents prêts ont tous un fonctionnement particulier.

Le prêt amortissable est le prêt le plus connu. On dit d’un prêt immobilier qu’il est amortissable, quand dans chaque mensualité que vous réglez, vous payez une part de capital et une part d’intérêt. Le taux d’intérêt est dans ce cas appliqué sur le capital restant dû. Chacune des mensualités comprend plus de remboursement du capital et une partie d’intérêt moindre par rapport à la précédente. C’est-à-dire que tout au long de la durée du prêt, la part d’intérêt diminue à chaque échéance. Cette idée est valable dans le cadre du prêt à taux fixe seulement. Par exemple sur un prêt de 200 000 euros avec des mensualités de 1098 euros sur vingt ans, la première mensualité comprend 659 euros de capital et 379 euros d’intérêt, tandis que la seconde sera composée de 660 euros de capital et 378 euros d’intérêt. Vous amortissez en permanence en remboursant du capital dès le départ.

Le prêt à taux fixe est pratiquement une exclusivité française, d’ailleurs le gouverneur de la banque de France exhorte les banques à encourager le taux variable. Dans le prêt à taux fixe, les mensualités restent les mêmes durant la durée de l’emprunt. Elles sont donc connues à l’avance, permettant ainsi de planifier au mieux son budget. De plus, l’effort financier devrait diminuer au fil des années avec l’augmentation de revenu de l’emprunteur. Le taux à prêt variable au contraire peut changer à tout moment, il ne sera valable que si vous tablez sur une baisse du taux et si on sait que l’on devra revendre le bien à court terme, sans avoir de pénalités pour remboursement anticipé. En général, le banquier insère une clause de levée d’indemnités si l’emprunteur accepte que le taux varie de plus de 1%.

Le taux hybride est aussi appelé taux mixte, c’est un emprunt immobilier qui est basé sur une partie à taux fixe et une partie à taux variable. En général, la partie à taux fixe présente un taux inférieur à la moyenne de celui qui est constaté sur le marché. Les pénalités de remboursement sont levées si vous acceptez une variation de la partie à taux variable de plus de 1%.

Le prêt in fine est un prêt techniquement difficile à appréhender, c’est en fait le contraire du prêt amortissable. L’emprunteur ne rembourse que des intérêts, et le capital sera versé en une seule fois à la fin de l’emprunt. Dès la demande de prêt, vous devez verser un capital sur un plan de placement choisi par la banque qui vous prête la somme. Si le rendement est suffisant à terme pour faire grossir la somme jusqu’au remboursement, elle permettra d’assurer ce dernier. Sinon, vous devez verser une certaine somme tous les mois. C’est une solution qui se retrouve dans la pratique dans le cadre des investissements locatifs en général. En effet, le plan de financement veille à ce moment-là à ce que le loyer perçu couvre l’effort d’épargne consenti et les mensualités. C’est un prêt qui coute très cher et qui n’est que très rarement utilisé.

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