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Dossier : Comment choisir le terrain à bâtir idéal ?

Trouver un terrain n’est pas l’étape la plus compliquée. Mais un terrain à bâtir, c’est déjà une autre affaire. Ne vous préoccupez pas uniquement de la situation, du cadre et des charmes de l’endroit. Pour convenir à votre projet immobilier, votre terrain doit être constructible, viabilisé, borné…

Lorsqu’une parcelle vous est vendue comme terrain à bâtir, le vendeur, professionnel ou particulier, doit vous garantir sa constructibilité en tenant compte des règles d’urbanisme générales et locales, encore faut-il vous assurer qu’il permet la réalisation de votre projet personnel.

Demandez un certificat d’urbanisme

Vous vous procurerez ce document à la mairie ou à la direction départementale de l’équipement. Soyez précis dans votre demande, de manière à avoir un document complet et fiable.

Il vous précisera :

Assurez-vous de la viabilité du terrain

Si vous vous installez un peu loin des autres habitations de la commune, interrogez-vous sur la viabilité de votre terrain, c’est-à-dire sur les possibilités de le raccorder à tous les réseaux utiles à la vie moderne : route, fourniture d’eau, d’électricité, de téléphone, éventuellement de gaz et d’assainissement.

Pour l’eau et l’assainissement, renseignez-vous à la mairie. Pour les autres réseaux, ce sont les entreprises prestataires (EDF, GDF, France Télécom) qui pourront vous informer des possibilités et des coûts à prévoir.

Assurez-vous de la qualité du sol et du sous-sol

La nature du sol et du sous-sol ainsi que leur histoire passée peuvent avoir des conséquences non négligeables sur votre projet de construction. En cas de sol argileux, il peut être prudent de recueillir l’avis d’un géologue.

Renseignez-vous pour savoir si des canalisations passent sous votre terrain, si des bâtiments y ont été élevés par le passé et s’il n’a pas été pollué par une activité industrielle ou artisanale.

La loi prévoit que lorsqu’un sous-sol a été pollué, celui qui est responsable de cet état de fait doit dépolluer ou au moins en supporter le coût.

C’est le principe, mais prudence, la pollution peut être ancienne et le pollueur difficile à retrouver. De plus, une bataille d’experts est à prévoir, et donc une procédure de plusieurs années à craindre.

Consultez les POS, PLU et autres plans

Les plans d’occupation des sols (POS) et leurs successeurs, les plans locaux d’urbanisme (PLU), sont consultables gratuitement en mairie. Ils sont riches d’informations pour qui sait les lire. En effet, ces documents administratifs sont très techniques.

Indispensable est également la consultation du plan dit « de prévention des risques prévisibles ». Y sont répertoriées les zones dangereuses de la commune. Celles où peuvent se produire des inondations, des glissements de terrain ou des avalanches.

Ce plan est affiché en mairie, allez donc vérifier que votre parcelle n’est pas située dans une zone à risque.

Le coefficient d’occupation du sol

Le coefficient d’occupation du sol (COS) est une information essentielle que l’on trouve dans le PLU. Il permet de calculer la surface maximale constructible sur un terrain. Ainsi, avec un COS de 0,3 pour une parcelle de terrain de 1 000 m2, vous serez autorisé à construire une maison de 300 m2 (1 000 x 0,3) de surface hors œuvre nette (SHON).

Enfin, si le terrain est dans une commune qui n’a ni PLU, ni POS, ni carte communale, reportez-vous au règlement national d’urbanisme (RNU), qui fixe des règles d’ordre général concernant le droit de construction (art. L. et R. 111.1 à R. 111.27 du Code de l’urbanisme).

Le bornage du terrain peut se révéler utile

Si le bornage, qui consiste à délimiter précisément le terrain, est toujours effectué pour les terrains de lotissement ou après les opérations de remembrement, dans tous les autres cas ce n’est pas une obligation.

C’est pourtant la seule manière de connaître exactement la surface que l’on achète. En effet, si en lui-même il ne donne pas la superficie, il permet de la faire établir avec précision et sans contestation possible.

Un bornage effectué par un géomètre expert vous permettra de plus de fixer définitivement et précisément les limites de votre terrain par rapport aux propriétés voisines. C’est une dépense qui peut s’avérer utile.

Vous pouvez essayer d’en partager les frais avec vos voisins, mais ils n’y sont pas tenus.

Zone à risque ou secteur sauvegardé

Il faut vous assurer que le terrain que vous souhaitez acquérir n’est pas situé dans une zone à risques naturels (inondations, glissements de terrain, avalanches, secousses sismiques, incendies de forêt, tempêtes…).

Pour cela, consultez le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), qui, s’il existe, est annexé au plan local d’urbanisme et par conséquent consultable en mairie. Le PPRN peut interdire toutes constructions dans les zones à risque ou les soumettre à des prescriptions spéciales.

Autre vérification importante : n’est-on pas dans un secteur sauvegardé, où les règles sont encore plus strictes ? Ces zones ont pour but la protection de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles, bâtis ou non (forêt, parc, square…), qui présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur.

En vous rendant acquéreur d’une parcelle dans ce type de secteur, vous serez contraint de vous plier à des règles d’urbanisme plus sévères et de soumettre votre projet de construction à l’avis d’un architecte des bâtiments de France (ABF). Dans chaque secteur sauvegardé, il doit être établi un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) qui se substitue alors à tout autre document d’urbanisme existant.

Quelle est la procédure d’achat ?

Comme pour une maison ou un appartement, la vente d’un terrain se réalise en deux temps : un avant-contrat, promesse ou compromis, d’abord, puis un acte de vente définitif obligatoirement signé chez un notaire.

Les modalités de la réflexion qui vous est offerte méritent tout de même d’être précisées. Si vous achetez une parcelle dans un lotissement, vous disposez, après la signature de l’avant-contrat, de sept jours pour réfléchir et revenir éventuellement sur votre décision. Il vous suffira de signifier par lettre recommandée que vous avez changé d’avis pour être dégagé de toutes obligations. Ce que vous auriez versé devra vous être restitué.

Acheter un terrain en lotissement

Il est beaucoup plus facile d’acquérir un terrain dans un lotissement qu’un terrain isolé.

Les avantages d’un terrain en lotissement

D’abord, vous êtes certain que le vendeur vous propose un terrain constructible, viabilisé et borné. Ensuite, les équipements collectifs étant disponibles à la limite de propriété, vous n’aurez plus qu’à vous y relier pour un coût variant de 2 000 à 5 000 €. Mais, comme pour un terrain isolé, pas de précipitation : la parcelle doit correspondre à votre projet de construction et non l’inverse !

Quel règlement ?

Dans le but de garantir un minimum d’unité des constructions, le lotissement est la plupart du temps régi par des règles spécifiques strictes (règlement du lotissement et cahier des charges). Tant que vous y habiterez, vous devrez, comme tous les autres colotis, les respecter. C’est pourquoi, avant de vous engager, il est important de consulter tous les documents qui régissent la construction et la vie dans le lotissement.

Les obligations du lotisseur

Le lotisseur est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles de compromettre la solidité ou la destination des travaux de voirie et autres équipements. Contrairement à un vendeur non professionnel, le lotisseur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés afférente au terrain vendu. Par exemple, si la nature du sous-sol rend le terrain inconstructible. Certains lotisseurs peuvent également vous offrir en plus un ensemble de garanties facultatives : une garantie de surface du terrain ; des informations sur la nature du sol.

L’arrêté d’autorisation de lotir

Pour vendre un terrain divisé en plusieurs lots, le vendeur doit obtenir un arrêté d’autorisation de lotir. Tant que le lotisseur n’a pas obtenu cette autorisation, aucune vente ne peut avoir lieu. Ce document est important, car il détermine le nombre maximal de lots accepté, la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) maximale de construction autorisée pour l’ensemble du lotissement et éventuellement sa ventilation par lots, et les obligations qui peuvent avoir été imposées au lotisseur.

Attention ! Si la ventilation par lots ne figure pas dans l’arrêté de lotir, le lotisseur doit vous fournir une attestation qui précise la SHON maximale constructible sur le lot. Un extrait de l’autorisation de lotir doit être affiché à la mairie pendant deux mois consécutifs et figurer sur un panneau situé sur le lotissement, lisible de la voie publique. Les travaux doivent être terminés dans les trois ans qui suivent l’autorisation de lotir (six ans si le lotissement est réalisé par tranches).

Le règlement de lotissement

Le règlement de lotissement et le cahier des charges sont des documents incontournables. Bien qu’ils soient l’un et l’autre facultatifs, ils existent dans la plupart des lotissements. S’ils s’imposent à vous, vous êtes également en droit d’exiger du lotisseur et des autres colotis qu’ils s’y plient de même.

En cas de non-respect du règlement de lotissement ou du cahier des charges, le propriétaire d’un lot peut saisir la justice pour vous obliger à démolir la construction réalisée irrégulièrement. Si le règlement de lotissement existe, les dispositions qui y sont mentionnées sont nécessairement plus strictes que celles contenues dans le PLU.

C’est la charte commune qui s’impose à tous. Mais qui dit moins de liberté dit aussi davantage de sécurité.

Ainsi, vous êtes certain d’être renseigné sur ce que pourra faire ou ne pas faire votre voisin, puisque le règlement précise notamment :

Le PLU ou le POS

Dans les communes dotées d’un PLU (ou d’un POS s’il existe encore), le règlement de lotissement cesse de s’appliquer au terme des dix ans qui suivent la délivrance de l’autorisation de lotir. Ce sont alors les règles d’urbanisme du PLU (ou du POS) qui s’appliquent, à moins qu’une majorité de colotis ait demandé le maintien du règlement de lotissement. En revanche, dans les communes qui n’ont pas de PLU (ni de POS), le règlement de lotissement reste en vigueur sans aucune limitation de durée.

Le cahier des charges

Le cahier des charges est un document contractuel de droit privé qui fixe les règles de la vie collective dans le lotissement. Il doit vous être communiqué avant la signature de la promesse de vente ou la vente. Après la signature, il doit vous en être remis un exemplaire à conserver. Attention ! Il s’impose à vous et aux acquéreurs successifs même s’il ne vous a pas été remis. Il contient des dispositions concernant notamment :

Les droits et obligations des colotis contenus dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur, quelle que soit la date de création du lotissement, tant qu’une assemblée générale des colotis ne décide pas de les modifier.

Source : dossier familial.com

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