Guide administratif pour acheter un terrain à construire

Quels sont les documents qui indiquent qu’un terrain est constructible ?

• Le relevé cadastral du terrain vous rassure aussi de la constructibilité du terrain, et permet de délimiter sa surface exacte. Chaque terrain a son numéro de cadastre et vous pouvez toujours demander ce relevé à la mairie.
• Que vous choisissiez un terrain isolé ou un terrain en lotissement, il vous incombe de demander le certificat d’urbanisme pré opérationnel pour, d’une part, vous assurer du caractère constructible du terrain, et d’autre part, pour vous informer et vous conformer aux normes de construction adaptées telles que la couleur des façades et fenêtres, les haies, forme de la toiture, etc. Par la même occasion, alors que vous vous renseignerez sur les règles et normes en vigueur pour bâtir votre maison, n’oubliez pas de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS). Cela vous permettra de voir ce qui se construit aux alentours, droit de passage et servitudes.
• Le certificat d’urbanisme opérationnel est un complément du premier certificat d’urbanisme. Pour l’obtenir, une demande est à effectuer auprès de la mairie qui délivrera une réponse écrite de la faisabilité d’un projet de construction sur ledit terrain.
• La carte communale est un plan qui délimite bien les terrains constructibles et inconstructibles.

Le règlement national d’urbanisme visé par l’État est aussi un moyen de certifier la constructibilité d’un terrain pour les communes qui n’ont ni PLU ni carte communale.

Que faut-il vérifier avant d’acheter un terrain isolé?

• Comme dans tout projet de construction d’une maison individuelle, il faut impérativement se conformer à la règlementation thermique RT2012. De ce fait, il y a des critères dont vous devez tenir compte par rapport au terrain à construire, comme l’orientation du terrain et son exposition au soleil et au vent. Ce sont en effet des facteurs qui auront un impact sur l’efficacité énergétique.
• Viabilisation et raccordement sont des investissements à prévoir si le terrain en question n’a pas encore accès aux différents réseaux et branchements. C’est souvent le cas pour les terrains diffus.
• Vérifiez que votre terrain ne fait pas l’objet de servitudes pour éviter les mauvaises surprises. Il y a la servitude de droit privé qui donne le droit de passage de votre voisin sur votre propriété. La servitude d’utilité publique concerne les cas de risques naturels qui permettent à l’administration d’utiliser le terrain pour creuser des canalisations par exemple. Le droit de préemption qui avantage l’administration et lui donne le droit de s’accaparer une partie du terrain pour construire des voies publiques. Les servitudes sont annexées au PLU ou à la carte communale.
• L’assainissement est un point crucial à voir sur place, qu’il soit relié au réseau collectif ou en individuel. Les eaux de pluie qui s’écoulent en amont peuvent être à l’origine d’une accrue rétention d’eau ou une infiltration dans le sol.
• Il vous faut aussi vérifier que le terrain n’est pas classé terrain à risques naturels ou technologiques. Ce qu’on entend par risques naturels, ce sont les mouvements de terrains, feux de forêt, zone inondable, nappe phréatique, vide, etc. Les risques technologiques connus sont souvent liés à la présence d’usine et centrales nucléaires. Se référer à la mairie pour connaître toutes ces informations. Après l’acquisition du terrain, une déclaration de moins de six mois doit vous être délivrée. Sans cette déclaration, la vente peut être annulée.
• Par ailleurs, la forme du terrain doit convenir à votre plan architectural. Une étude du sol est à effectuer, pour savoir si vous devez effectuer des travaux de terrassement ou creuser vos fondations plus profondément par exemple. Plusieurs cas peuvent se présenter, comme les écoulements des eaux s’il s’agit d’un terrain en pente ou les glissements de terrain. Vérifiez tous les éventuels risques qui peuvent arriver pour savoir à l’avance si vous pouvez aménager le terrain ou abandonner l’affaire. Le coût d’une étude de sol est variable par rapport à l’état du terrain, mais le coût moyen est de 3000€.
• La présence de végétation sur un terrain, comme les grands arbres, peut être un atout du terrain, car si vous construisez une maison dessus, elle sera protégée des variations climatiques. Par contre, beaucoup d’arbres sur le terrain peuvent aussi témoigner de l’humidité du sol voire même une importante retenue d’eau dans le sol.
• Un détail à ne pas oublier, le coefficient d’occupation au sol. Il vous renseigne sur la surface maximale de plancher concernant la construction sur le terrain. Cette information peut être vérifiée auprès de la commune.
• Le bornage du terrain peut s’avérer très utile après avoir acquis le terrain. Bien que vous disposiez des informations présentes sur le cadastre, elles ne sont pas complètes et ne suffisent pas à définir la surface exacte et les limites du terrain. L’étape suivante est donc d’effectuer un bornage, qui consiste à mettre des bornes sur les limites du terrain. Cette opération sera prise en charge par un géomètre expert qui aura besoin de consulter les titres de propriété des voisins qui devront à leur tour signer le procès-verbal. En cas de refus d’un ou des voisins, saisir le tribunal d’instance est la solution afin que celui-ci désigne un expert pour finaliser l’opération. Il faut aussi savoir que le bornage ne précise pas cette surface du terrain, mais vous donne les données le concernant afin que vous puissiez faire les calculs.
• L’avis d’un professionnel de la construction est très recommandé. Présentez-lui le terrain et il saura répondre à toutes les questions que vous vous posez, en vous proposant les solutions adaptées. Son intervention vous sera d’une aide précieuse dans votre prise de décision.

Quelles sont les précautions à prendre à l’achat d’un terrain en lotissement ?

Même si construire sur un terrain en lotissement peut sembler moins compliqué, il y a tout de même des précautions à prendre. Le règlement du lotissement, l’arrêté de lotir ainsi que le cahier de charges sont les documents qui vous renseignent sur les conditions et délais de construction qui vous sont imposés en lotissement. Tous les travaux, aménagements et même les charges collectives pour les parties communes sont détaillées dans ces documents. Avec toutes ces informations, vous saurez à quoi vous en tenir pour la réalisation de votre projet.

Quelles sont les étapes pour l’achat d’un terrain ?

L’achat d’un terrain est un projet qui se concrétise par la succession de plusieurs étapes:

L’offre d’achat orale:

L’offre d’achat orale ou offre de prix est une simple promesse qui ne vous engage en rien, tout comme le vendeur. Cette étape convient parfaitement si vous hésitez encore à vous lancer dans l’achat du terrain. Par contre, elle rassure le vendeur et lui donne l’impression que vous êtes réellement intéressé par ledit terrain. Il va alors vous vous privilégier par rapport aux autres acheteurs potentiels qui manifestent leur intérêt.

L’offre d’achat écrite :

C’est ici que commencent les engagements pour vous et le vendeur, car les deux parties auront constitué un accord écrit qui sera juridiquement valable. À cet effet, vous ne pouvez plus vous rétracter à ce stade de la vente, ou le vendeur aura tout intérêt à vous poursuivre en justice, et pourra vous réclamer des dommages et intérêts étant donné que vous vous êtes engagé à l’écrit à acheter.

L’avant-contrat de vente :

Après l’offre d’achat, si vous vous êtes convenu avec le vendeur, l’étape qui suit est la signature d’un avant-contrat de vente. Il peut prendre deux formes, à savoir une promesse de vente ou un avant-contrat de vente. La promesse de vente peut être unilatérale, c’est-à-dire que seul le vendeur est tenu par l’engagement de ne plus se désister ni vendre le terrain en question à une autre personne. En contrepartie, un acompte lui sera versé. Selon le délai que vous aurez fixé, vous devrez lui payer la totalité. À défaut, la promesse unilatérale de vente fait plus effet et le vendeur peut tout à fait refuser de vous rembourser l’acompte que vous avez versé. La promesse de vente ou compromis de vente est un engagement définitif pour chacune des deux parties où aucune rétractation n’est envisageable, et ce même en cas de décès. La signature de l’avant-contrat de vente se déroule chez le notaire, avec le versement d’un dépôt de garantie de 5 à 10% du prix du terrain à construire. Il doit comporter les éléments qui concernent le terrain à bâtir, notamment un descriptif, origine, prix et mode de paiement, délai de livraison, etc.

Différentes clauses peuvent être incluses dans cet avant-contrat pour que chaque partie soit bien consciente de leur engagement :

• Clauses restrictives qui peuvent aller jusqu’à l’empêchement de la signature du contrat de vente définitive
• Clauses de dédit, qui permet au vendeur comme à l’acheteur de refuse le versement du montant dont ils ont convenu
• Clauses suspensives qui vont jusqu’à l’annulation de l’avant-contrat et de la vente dans son intégralité.

Pour l’acquisition d’un terrain diffus ou d’un terrain en lotissement, les clauses de l’avant-contrat peuvent être différentes.

La signature en présence du notaire :

Pourquoi signer devant le notaire ? Lui seul dispose d’une autorité compétente pour l’authentification de l’acte de vente. Sa présence est indispensable pour que la transaction se déroule dans le respect des obligations légales et fiscales, afin d’éviter les cas de litiges, mais aussi pour :

• Calculer les frais et taxes administratifs,
• Assurer que les documents de changement de propriétaire soient rendus publics,
• Informer le service cadastral,
• Prendre l’hypothèque en cas de prêt
• Lever les droits de préemption

L’acte de vente original sera conservé par le notaire pour une durée de cent ans. Il doit comporter tous les éléments qui concernent le terrain à construire, le vendeur et l’acheteur comme :

• Les actes d’état civil de chacune des deux parties
• Une description détaillée du terrain : localisation, surface, servitudes et droit de passage
• Le prix du terrain à construire
• Son prix final à la signature du contrat de vente
• Les différentes clauses, la signature d’un prêt ou le permis de construire
• La date du dernier acte de vente
• Les informations concernant le dernier propriétaire, etc.

Le paiement et frais

Pour finaliser la vente, la dernière étape est le règlement des frais qui seront remis en intégralité au notaire présent sur place. Les éléments inclus dans cette somme sont :

• Les frais du notaire selon qu’il appartienne au vendeur, à l’acheteur ou qu’ils sont partagés par les deux parties
• Le montant de la vente du terrain incluant le versement pour le prêt s’il y en a
• Les droits de mutation qui sera versé à l’État ainsi qu’aux collectivités territoriales
• Une caution pour les frais de mutation