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Acheter un terrain et une maison, qu’est-ce que la vente en VEFA ?

Vous êtes intéressé par l’achat d’un terrain et d’une maison en vente en l’état futur d’achèvement ou Véfa ? Vous souhaitez en savoir plus sur le fonctionnement de ce type d’acquisition immobilière ? Maisons Blanches, Constructeur de maisons dans le Var vous propose ce guide pratique afin de vous aider et vous conseiller dans cette démarche (voir nos offres annonces terrains avec maisons Var).

Lors d’une Véfa, le promoteur immobilier est également le maître d’ouvrage. Ce dernier vend à la fois le terrain et la maison qui s’y tiendra. En général, l’habitation n’est pas encore construite, c’est la raison pour laquelle le promoteur la vend en Véfa (ou vente sur plans).

Le promoteur immobilier demeure le propriétaire du bien jusqu’à sa vente. Il a pour rôle d’être à l’initiative de la construction de la maison, il la finance et assure sa conception comme sa réalisation. C’est aussi à lui que revient d’assumer les risques jusqu’à la vente du bien.

L’achat d’une maison individuelle en Véfa se déroule en 3 parties :

  • la signature du contrat de réservation (terrain + maison)
  • la signature du contrat de vente définitif
  • et enfin la livraison de la maison

Qu’est-ce qu’un contrat de réservation ?

Dans le cadre d’un achat immobilier en Véfa, vous devez commencer par signer un contrat de réservation et verser un dépôt de garantie. Le promoteur est tenu de vous renvoyer votre acte de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception.

À compter du lendemain de la première présentation de ce recommandé, vous disposerez de 10 jours pour renoncer à votre réservation. Dans ce cas, le dépôt de garantie vous sera restitué dans son intégralité, sans retenue ni pénalité.

Ce que prévoit un contrat de réservation

À la réception du contrat de réservation, il convient de porter votre attention aux conditions de la vente (date, prix, délais, etc.) ainsi qu’aux principales informations qu’il contient :

  • la surface habitable, le nombre de pièces, les dépendances, etc,
  • la situation de la maison, dans le lotissement, etc,
  • la qualité de la construction, nature et qualité des matériaux,
  • la description des éléments d’équipement,
  • la description des éléments collectifs et leurs conditions d’utilisation,
  • le prix qui peut être ferme et définitif, prévisionnel, ou révisable,
  • la date à laquelle sera signé le contrat de vente définitif,
  • les délais d’exécution des travaux.
  • Éventuellement, les modifications que vous avez demandées,
  • Éventuellement, le montant des prêts que le promoteur s’engage à vous obtenir

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Les clauses suspensives relatives

Votre contrat de réservation doit également contenir des clauses suspensives relatives :

  • à l’obtention du ou des prêts nécessaires au financement de l’opération (en général à votre demande),
  • à la destination de la maison dans le cadre du règlement de copropriété du lotissement (par exemple ; l’interdiction d’exercer une activité artisanale ou d’établir des locaux commerciaux).

En quoi consiste le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie varie en fonction du délai de réalisation de la vente. Autrement dit, il dépend du moment où est signé le contrat de réservation par rapport à la date prévisible de signature du contrat de vente définitif chez le notaire. Ainsi, il correspond à :

  • 5 % du prix de vente si ce délai ne dépasse pas 1 an,
  • 2 % du prix de vente si ce délai est compris entre 1 et 2 ans,
  • aucun dépôt de garantie si ce délai est au-delà de 2 ans.

Le dépôt de garantie est déposé soit sur un compte séquestre chez le notaire, soit dans une banque à votre nom. Il ne pourra être débloqué qu’à certains moments et sous certaines conditions :

  • au moment de la signature du contrat de vente définitif,
  • dans le cas où vous vous rétractez dans un délai de 10 jours à compter de la signature du contrat de réservation adressé par lettre recommandée avec AR,
  • au-delà des 10 jours de rétractation si :
    • le dépôt est acquis au promoteur si vous ne donnez pas suite,
    • le dépôt vous est remboursé si :
      • le contrat de vente définitif n’est pas signé avant la date butoir prévue,
      • le projet est abandonné,
      • le prix de vente définitif est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel,
      • les modifications dans la réalisation de la maison sont telles que sa valeur est diminuée d’au moins 10 %,
      • un des équipements prévus n’est pas fourni,
      • le montant des prêts que le promoteur a obtenu pour vous est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.

Qu’est-ce qu’un contrat de vente définitif ?

Avant de signer votre contrat de vente définitif en Véfa, le promoteur immobilier, par l’intermédiaire de son notaire, doit vous notifier un projet d’acte de vente définitif au moins un mois avant la date de signature prévue.

Lors de la signature, votre notaire doit être présent afin de veiller à sa bonne application. Votre contrat de vente définitif en Véfa doit obligatoirement comprendre :

  • la description précise et définitive de la maison ainsi que les indications relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques du bien (ce document peut être annexé à l’acte de vente ou faire référence à un document déposé chez un notaire),
  • le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux,
  • le délai de livraison,
  • le nom de l’organisme qui garantit l’achèvement des travaux.

Que ce passe-t-il lors de la livraison de la maison ?

La livraison correspond à la prise en possession de votre maison. Cette dernière étape correspond à ce qu’on appelle plus communément “la remise des clefs”. Un procès-verbal de livraison est établi dans lequel il est constaté :

  • que les travaux sont achevés,
  • qu’ils ont bien été exécutés,
  • et qu’ils sont conformes à ce qui était prévu dans le contrat de vente définitif.

Des réserves peuvent être mentionnées si elles sont liées aux défauts de conformité ou aux vices de construction apparents.

Les défauts de conformité

Dans le cadre d’un Véfa, les défauts de conformité du bien mis en vente concernent en principe ceux qui sont apparents, c’est-à-dire ceux qui sont appréciés au regard des éléments consignés dans le contrat de vente définitif et la notice descriptive. Conformément à l’article R. 261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, les défauts de conformité apparents doivent avoir un caractère substantiel pour pouvoir être pris en considération, à la charge du promoteur.

Ainsi, dans ce cas, vous pouvez en tant qu’acheteur :

  • soit exiger la mise en conformité de la maison vendue,
  • soit demander la résolution du contrat et des dommages et intérêt.

Les défauts de conformité apparents en Véfa bénéficient de la garantie de conformité. Celle-ci vous assure pour que votre maison soit mise en conformité à la charge du promoteur qui, à son tour, pourra se retourner contre le constructeur.

Les vices de construction

Les vices de construction apparents correspondent à des malfaçons et des défauts de construction qui ont donné lieu à des réserves ou qui ont été signalés dans le mois de la prise de possession des lieux.

Si le promoteur immobilier ne s’engage pas à faire les réparations nécessaires, vous pouvez obtenir auprès du tribunal de grande instance une diminution du prix ou la résolution de la vente assortie de dommages et intérêts. Vous avez 1 an pour lancer une action en justice sur ce fondement.

Concernant les vices cachés, la responsabilité du promoteur est engagé et ce pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.

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