Les clauses suspensives relatives
Votre contrat de réservation doit également contenir des clauses suspensives relatives :
- à l’obtention du ou des prêts nécessaires au financement de l’opération (en général à votre demande),
- à la destination de la maison dans le cadre du règlement de copropriété du lotissement (par exemple ; l’interdiction d’exercer une activité artisanale ou d’établir des locaux commerciaux).
En quoi consiste le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie varie en fonction du délai de réalisation de la vente. Autrement dit, il dépend du moment où est signé le contrat de réservation par rapport à la date prévisible de signature du contrat de vente définitif chez le notaire. Ainsi, il correspond à :
- 5 % du prix de vente si ce délai ne dépasse pas 1 an,
- 2 % du prix de vente si ce délai est compris entre 1 et 2 ans,
- aucun dépôt de garantie si ce délai est au-delà de 2 ans.
Le dépôt de garantie est déposé soit sur un compte séquestre chez le notaire, soit dans une banque à votre nom. Il ne pourra être débloqué qu’à certains moments et sous certaines conditions :
- au moment de la signature du contrat de vente définitif,
- dans le cas où vous vous rétractez dans un délai de 10 jours à compter de la signature du contrat de réservation adressé par lettre recommandée avec AR,
- au-delà des 10 jours de rétractation si :
- le dépôt est acquis au promoteur si vous ne donnez pas suite,
- le dépôt vous est remboursé si :
- le contrat de vente définitif n’est pas signé avant la date butoir prévue,
- le projet est abandonné,
- le prix de vente définitif est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel,
- les modifications dans la réalisation de la maison sont telles que sa valeur est diminuée d’au moins 10 %,
- un des équipements prévus n’est pas fourni,
- le montant des prêts que le promoteur a obtenu pour vous est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.
Qu’est-ce qu’un contrat de vente définitif ?
Avant de signer votre contrat de vente définitif en Véfa, le promoteur immobilier, par l’intermédiaire de son notaire, doit vous notifier un projet d’acte de vente définitif au moins un mois avant la date de signature prévue.
Lors de la signature, votre notaire doit être présent afin de veiller à sa bonne application. Votre contrat de vente définitif en Véfa doit obligatoirement comprendre :
- la description précise et définitive de la maison ainsi que les indications relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques du bien (ce document peut être annexé à l’acte de vente ou faire référence à un document déposé chez un notaire),
- le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux,
- le délai de livraison,
- le nom de l’organisme qui garantit l’achèvement des travaux.
Que ce passe-t-il lors de la livraison de la maison ?
La livraison correspond à la prise en possession de votre maison. Cette dernière étape correspond à ce qu’on appelle plus communément “la remise des clefs”. Un procès-verbal de livraison est établi dans lequel il est constaté :
- que les travaux sont achevés,
- qu’ils ont bien été exécutés,
- et qu’ils sont conformes à ce qui était prévu dans le contrat de vente définitif.
Des réserves peuvent être mentionnées si elles sont liées aux défauts de conformité ou aux vices de construction apparents.
Les défauts de conformité
Dans le cadre d’un Véfa, les défauts de conformité du bien mis en vente concernent en principe ceux qui sont apparents, c’est-à-dire ceux qui sont appréciés au regard des éléments consignés dans le contrat de vente définitif et la notice descriptive. Conformément à l’article R. 261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, les défauts de conformité apparents doivent avoir un caractère substantiel pour pouvoir être pris en considération, à la charge du promoteur.
Ainsi, dans ce cas, vous pouvez en tant qu’acheteur :
- soit exiger la mise en conformité de la maison vendue,
- soit demander la résolution du contrat et des dommages et intérêt.
Les défauts de conformité apparents en Véfa bénéficient de la garantie de conformité. Celle-ci vous assure pour que votre maison soit mise en conformité à la charge du promoteur qui, à son tour, pourra se retourner contre le constructeur.
Les vices de construction
Les vices de construction apparents correspondent à des malfaçons et des défauts de construction qui ont donné lieu à des réserves ou qui ont été signalés dans le mois de la prise de possession des lieux.
Si le promoteur immobilier ne s’engage pas à faire les réparations nécessaires, vous pouvez obtenir auprès du tribunal de grande instance une diminution du prix ou la résolution de la vente assortie de dommages et intérêts. Vous avez 1 an pour lancer une action en justice sur ce fondement.
Concernant les vices cachés, la responsabilité du promoteur est engagé et ce pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.
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